El Ilustre Concejo Cantonal en sesión ordinaria celebrada el jueves 6 de octubre de 2011, al tratar el punto 7 del orden del día acogiendo la sugerencia de la Comisión de Urbanismo del 30 de agosto de 2011, resolvió aprobar el cambio de determinantes en lo referente al cambio de altura de cuatro a diez pisos para el terreno que se ubica con frente a la Av. Paseo de los Cañaris entre las calles Viracochabamba y El Observador y de cuatro a ocho pisos para el terreno ubicado con frente a la Av. Paseo de los Cañaris entre las calles El Observador de propiedad del IESS. 

Consecuentemente, se autoriza elevar el número de pisos propuestos para este proyecto de vivienda a 10 pisos para el lote 1 y a 8 pisos para el lote 2, como alturas máximas a permitirse, en base a las siguientes consideraciones de orden técnico:

1.  El acceso a los predios se da a través de dos retornos interiores con secciones de 20 m; vías de retorno articuladas con vías de carácter local como el Rebenque, el Observador, la Tribuna y la Jorge Carrera Andrade con secciones que varían entre 7 y 9 m, estas vías a su vez se conectan con vías colectoras como la Av. Viracochabamba y la calle Camilo Ponce con secciones de 10 m aproximadamente, y estas con las vías arteriales: Av. Paseo de los Cañarís, Av. Pumapungo, Av. Huayna Capac y Av. Max Uhle con secciones entre 12 y 20 m, por lo que en cuanto a accesibilidad los predios cuentan con todas las condiciones propicias para elevar las densidades de ocupación del sector sin causar ningún tipo de conflicto en cuanto a los flujos vehiculares del sector; todas las vías señaladas anteriormente cuentan con capas de rodadura de asfalto o en su defecto de hormigón rígido en buen estado, y cuentan con adecuados espacios de circulación peatonal (veredas), y en algunos casos como las Av. Paseo de los Cañarís y Av. Max Uhle cuentan con parterre central.

2.   La accesibilidad a los edificios de departamentos propuestos se realizara a través de vías interiores por lo que no provocara conflictos en cuanta a la entrada y salida de vehículos y por tanto se evitaran problemas en el flujo vehicular de la Av. Paseo de los Cañarís.

3.   Los predios se encuentran emplazados en un sector que cuenta con toda la infraestructura básica requerida, es decir, energía eléctrica, agua potable, teléfono y alcantarillado, además de la dotación de servicios extras tanto públicos como privados como son: la televisión por cable y servicio de Internet.

4.   El sector se encuentra además dotado de una serie de equipamientos públicos en lo referente a aprovisionamiento y comercio (mercado 12 de Abril), salud (Hospital Regional Vicente Corral Moscoso y el Subcentro de Salud # 6) , educación (Colegio Cesar Dávila Andrade y una serie de escuelas), recreación ( Parque del Paraíso, parques lineales del rio Tomebamba y una serie de parques barriales más áreas verdes), como se puede observar en el gráfico 1; El equipamiento antes señalado y de carácter público se complementa con una buena y variada oferta de bienes y servicios de carácter privado.

5.   Por otro lado se debe señalar como antecedente que la Dirección de Planificación anteriormente ha procedido a revisar las densidades de ocupación en los sectores de la ciudad cuyas características urbanas lo permitan, como fue el caso del proyecto de vivienda popular impulsado por la EMUVI EP denominada “Molinos de Capulispamba”, emplazada en el sector de planeamiento E-29.

6.   Para el proyecto del Condómino Plaza del Sol, La normativa actual permite un Coeficiente de Ocupación (COS) de hasta 75%, el cual puede mantenerse en todas las plantas, o incluso incrementarse por medio de volados de hasta 1,5 metros hacia todos los retiros, y, con la implementación de buhardilla puede alcanzar un Coeficiente de Utilización del (CUS) de hasta 520% en un solo bloque.

La propuesta presentada y analizada plantea únicamente un COS del 48%, implicando mayor cantidad de espacios abiertos en planta baja y retiros superiores a los mínimos exigidos, lo que garantiza un mejor soleamiento para el proyecto y las edificaciones aledañas.

Aun mayor consideración merece el COS de la planta alta, el cual llega únicamente al 25%, distribuyéndose en tres torres separadas entre sí 30 metros equivalentes a una relación de soleamiento 1/1, consideración sin precedentes en la ciudad. Las tres torres permiten que entre ellas se conserve parte de las visuales del paisaje lejano, y permiten el libre paso de la luz garantizando soleamiento y ventilación.

Los 10 pisos propuestos con la ocupación del 25% en cada planta tipo, más el 48% de la planta baja significan en total únicamente un CUS del 273%, prácticamente la mitad de lo que se podría implantar, pero con una calidad ambiental muy superior.

Adicionalmente en la segunda planta del proyecto se plantea generar dos plataformas con cerca de 2000 metros cuadrados de terrazas con vegetación para la recreación de los futuros habitantes, lo que representa prácticamente la dotación de un parque recreativo al interior del complejo. Contribución significativa y también sin precedente en el caso de condominios, en donde la regla habitual es evadir una contribución comunitaria.

La esencia misma del proyecto es el respeto del principio básico de la vivienda en altura: “Edificar hacia arriba para liberar espacio en planta baja para el disfrute de los ciudadanos”.

7.   Para el proyecto del Condómino Torresol, La normativa actual permite un Coeficiente de Ocupación (COS) de hasta 75%, el cual puede mantenerse en todas las plantas, o incluso incrementarse por medio de volados de hasta 1,5 metros hacia todos los retiros, y, con la implementación de buhardilla puede alcanzar un Coeficiente de Utilización del (CUS) de hasta 520% en un solo bloque que conformaría una pantalla.

La propuesta plantea un COS del 55%, que aunque supone una ocupación superior a la de Plaza del Sol implica igualmente una cantidad de espacios abiertos en planta baja y retiros superiores a los mínimos exigidos.

El COS de la planta alta se mantiene igualmente bajo en un 33%, pero distribuyéndose solo en dos torres separadas entre sí 10 metros equivalentes a una relación de soleamiento 5/2.

Los 8 pisos propuestos con la ocupación del 33% en cada planta tipo, más el 55% de la planta baja significan en total únicamente un CUS del 286%, equivalente igualmente a prácticamente la mitad de lo que se podría implantar.

Adicionalmente en la última planta del proyecto se plantea generar 800 metros cuadrados de terrazas con vegetación para la recreación de los futuros habitantes, representando la dotación de un pequeño parque recreativo al interior del complejo.

8.   Análisis del paisaje Condominio Plaza del Sol, considerándose para el efecto tres variables en el sector, el paisaje interno, el paisaje externo, y el paisaje a través, en el que los objetos pueden convertirse en obstáculos que limiten la observación del mismo.

Paisaje interno: El paisaje interno del sector no presenta alta calidad, y la topografía plana ocasiona que aun con edificaciones de baja altura se pierda casi la totalidad de la visión del paisaje lejano, restringiéndose la mirada de los peatones a únicamente las edificaciones cercanas.

Paisaje externo: La implantación de edificaciones en altura pero con retiros mayores, arborizados y sin cerramientos, brinda a los peatones una perspectiva más amplia y los espacios entre los bloques plantean la posibilidad de mantener un contacto visual con el paisaje lejano.

Una sola edificación continua de menor altura representa una barrera contundente y restrictiva que elimina cualquier posibilidad de percibir el paisaje lejano.

Paisaje a través: Los dos puntos cruciales de este son las visuales hacia y desde el centro histórico.

Analizando la gran diferencia de niveles existente entre la plataforma elevada en la que se encuentra el centro histórico y la plataforma baja en la que se implantarían los edificios, se puede concluir que las visuales hacia el centro histórico no se verán comprometidas ya que la altura que alcanzaría el proyecto es inferior al desnivel existente considerando las edificaciones de dos plantas. De esta última consideración se desprende también que el proyecto no sería visible desde el centro histórico, por lo que las visuales desde este tampoco serían comprometidas.

La primera observación revela que la implantación de un bloque continuo como el permitido por la normativa actual suprime totalmente las visuales a través del sector, mientras que la propuesta de torres separadas permite conservar parte de la visión hacia el paisaje lejano.

El único punto desde el que se posee una visión de la plataforma baja, y a través de esta de las montañas, es una escalinata cercana al mercado 12 de abril, desde aquí se efectuaron montajes con la intención de estimar el impacto visual del proyecto.

9.   Análisis del paisaje Condominio Torresol, considerándose para el efecto tres variables en el sector, el paisaje interno, el paisaje externo, y el paisaje a través, en el que los objetos pueden convertirse en obstáculos que limiten la observación del mismo.

Paisaje interno: El paisaje interno del sector no presenta alta calidad, y la topografía plana ocasiona que aun con edificaciones de baja altura se pierda casi la totalidad de la visión del paisaje lejano, restringiéndose la mirada de los peatones a únicamente las edificaciones cercanas.

Paisaje externo: La implantación de edificaciones en altura pero con retiros mayores, arborizados y sin cerramientos, brinda a los peatones una perspectiva más amplia, sin embargo, por su configuración y orientación los bloques generan mayormente una barrera hacia el paisaje lejano, no obstante es importante considerar que la silueta del paisaje apreciado a través del emplazamiento del proyecto presenta una hondonada por lo que inclusive una edificación de 4 plantas bloquearía totalmente las visuales.

Paisaje a través: Los dos puntos cruciales de este son las visuales hacia y desde el centro histórico.

Analizada la gran diferencia de niveles existente entre la plataforma elevada en la que se encuentra el centro histórico y la plataforma baja en la que se implantarían los edificios, se puede concluir que las visuales hacia el centro histórico no se verán comprometidas ya que la altura que alcanzaría el proyecto es inferior al desnivel existente considerando las edificaciones de dos plantas. De esta última consideración se desprende también que el proyecto no sería visible desde el centro histórico, por lo que las visuales desde este tampoco serían comprometidas.

No existe un punto público elevado desde el que el proyecto sea visible desde el centro histórico, por lo que no hay diferencia en la apreciación del paisaje lejano ya sea con un bloque de 6 y uno de 8 pisos…”