El Ilustre Concejo Cantonal en sesión extraordinaria celebrada el viernes 15 de noviembre de 2013, al tratar el punto 3 del orden del día, relacionado con el CAMBIO DE DETERMINANTES DEL SECTOR S-9; adoptó la siguiente resolución:

EL ILUSTRE CONCEJO CANTONAL

CONSIDERANDO:

Que, existen demandas de intervención en el sector S.9, entre otras las del trámite de referencia No. EXT-14765, que han motivado a que conjuntamente con la Comisión de Urbanismo, se establezca la posibilidad y necesidad de hacer ajustes a la normativa vigente en este sector;

Que, en la zona de estudio, el sector S-9  rigen las siguientes principales determinantes de uso y ocupación del suelo: uso principal el de vivienda y los usos compatibles constantes en el anexo 2, de la Reforma Actualización, Complementación y Codificación de la Ordenanza que Sanciona el Plan de Ordenamiento Territorial del Cantón Cuenca. Determinaciones para el Uso y Ocupación del Suelo Urbano; determinantes de ocupación del suelo: altura de edificación de hasta 2 pisos, lote mínimo de 300 m2 frente mínimo de 12 m;

Las definiciones adoptadas como determinantes en la zona, independientemente de que, con anterioridad, se han localizado y autorizado implantaciones comerciales y de vivienda de gran magnitud, fueron establecidas en relación a los problemas geológicos detectados en la zona.

La evolución histórica de carácter urbanística en la zona, registra los siguientes acontecimientos importantes:

a)      Que el I. Concejo Cantonal, en sesión ordinaria celebrada el día jueves 17 de diciembre de 1992, aprobó el anteproyecto del Conjunto Habitacional “Vista Linda”, emplazado en parte de los terrenos de la urbanización Don Rúa, perteneciente al sector S-9.

b)      Que la Ordenanza vigente para el sector, al tiempo de la aprobación referida en el literal anterior, establecía la posibilidad de  edificaciones en altura de hasta veinte pisos  en lotes cuyas áreas sean mínimo de 1.000 m2 y un frente mínimo de 25,00 mts.

c)      Que sobre el lote A de dicho conjunto habitacional, con fecha 25 de octubre de 1994, se aprobó una edificación de doce pisos, de acuerdo a la Ordenanza que Actualiza el Plan de Ordenamiento de la Ciudad de Cuenca y el Cantón, aprobada por el I. Concejo Cantonal en sesión del 25 de marzo de 1993.

d)      Que el Concejo Cantonal en sesión realizada el 22 de julio de 1998, aprobó la Ordenanza que Sanciona el Plan de Ordenamiento Territorial del Cantón Cuenca: Determinaciones para el Uso y Ocupación de Suelo, la misma que para el sector de Planeamientos S-9  permitía construir edificaciones de hasta quince pisos, en lotes cuyas áreas sean mínimo de 1500,00m2 y un frente de 35,00mts.

e)      Que, con posterioridad,  a raíz de la apertura de la Av. Circunvalación Sur y de los problemas de deslizamientos ocurridos en los sectores de San Isidro, Universidad del Azuay, Santa María del Vergel, entre otros,  el I. Concejo Cantonal el 25 de noviembre de 1999 aprueba el Reglamento que Norma la Planificación y Construcción de Obras de Urbanización y Edificaciones en la Zona Turi-Icto Cruz y Áreas Aledañas, dentro del Sector Comprendido entre los Ríos Tarqui y Yanuncay, Av. Circunvalación Sur, Camino al Valle (Quebrada del Mal Paso) y El Guzho (Quebrada de Agua Santa), delimitándose el territorio en el  Mapa de Peligrosidad (Plano G-03) que forma parte de los Estudios del Plan de Manejo Integral de las Colinas de Turi – Icto Cruz y Áreas Aledañas.

f)       Que en el Reglamento en referencia se dispone que se permitirá en los predios comprendidos en las áreas calificadas como de peligrosidad media y baja, edificaciones de máximo dos pisos, y el tipo de implantación será aislada con retiro frontal.

g)      Que el Concejo Cantonal en sesión del 29 de octubre de 2002, aprobó el Proyecto de Reforma Actualización, Complementación y Codificación de la Ordenanza que Sanciona el Plan de Ordenamiento Territorial del Cantón Cuenca: Determinaciones para el Uso y Ocupación del Suelo Urbano, en el mismo que para el sector S-9 permite edificaciones de máximo dos pisos, norma actualmente vigente.

Que, conforme se estableció originalmente dentro de la planificación de la Ciudad, en esta zona, Sector S-9, se habría previsto, en relación a los perfiles geográficos y por la dotación de servicios en la zona, edificaciones de hasta 15 pisos, según determinantes vigentes hasta el año de 1998. Han sido  las consideraciones preventivas  y situaciones de orden geológico las que motivaron e impusieron la decisión de cautela que restringe y  limita las actividades constructivas a edificaciones de máximo 2  pisos de altura; 

Que,  la experiencia de los últimos quince años, evidencia que en este sector, contrariamente a los supuestos previstos originalmente, incluyendo las áreas y lotes donde se emplazan los edificios del conjunta habitacional Vista Linda, no se han presentado alteraciones geológicas que afecten las actividades que allí se desarrollan;

Que, según el estudio preparado por el Ing. Magno Rivera, en el acápite correspondiente a “SUCEPTIBILIDAD ANTE FENÓMENOS DE INESTABILIDAD DE TERRENOS”, se señala que, en el área de estudio: “…la susceptibilidad es Baja, este particular se confirma con los trabajos que ya han sido realizados anteriormente, efectuando cortes sobre el terreno y con las lluvias caídas el 2011 y 2012 que están entre las de mayor precipitación en los últimos 20 años, no se generaron fenómenos de inestabilidad de terrenos.”, y en el numeral 6.1 “Conclusiones”, detalla: 

“•    La masa deslizada antiguamente del deslizamiento aparentemente relicto, según los datos de resistividad eléctrica, se ubican arriba de la autopista y no representa peligro.

•      En la zona baja de la autopista la susceptibilidad ante fenómenos de inestabilidad de terrenos es Baja, mientras que de la autopista hacia arriba se considera una susceptibilidad de Media a Alta,  mitigable.”

Que, si bien en el ámbito geológico la experiencia de los últimos años otorga confianza para las actividades en el sector, ello no implica que la zona no esté sujeta a riesgos latentes sobre los que deben tomarse prevenciones particulares con  estudios específicos y pleno conocimiento de riesgos que no son controlables y sobre los que la Municipalidad no puede asumir ninguna responsabilidad; 

Que, en el orden técnico urbanístico la  Dirección de Planificación, ha expresado su criterio en el siguiente sentido: “Desde el punto de vista urbanístico, la Dirección de Planificación, teniendo como antecedente las normativas anteriores que permitían para el sector edificaciones de mayor altura, no encuentra inconvenientes para que en el sector S-9, se permitan edificaciones de hasta 9 pisos, puesto que no interfieren con visuales desde la ciudad hacia el perfil natural montañoso del sur de la urbe, conformado por las estribaciones de Turi, Icto-Cruz. Igualmente, desde la perspectiva del paisaje, no representa impacto negativo en la conformación natural, puesto que las edificaciones en altura en ningún momento sobrepasarán la altura del perfil montañoso que delimita la zona urbana en este segmento de ciudad. Como se mencionó anteriormente, la normativa anterior contemplaba esta posibilidad y amparada en esta se construyeron los edificios Vistalinda, emplazados en el mismo sector de planeamiento.”

Que, en el mismo sentido y con respecto a los usos, de acuerdo a la Ordenanza vigente, el uso principal es el de vivienda, siendo compatibles los usos  que se han establecido en el anexo 2 de la Ordenanza que Sanciona el Plan de Ordenamiento Territorial del Cantón, incluyéndose los del anexo 3 de la misma Ordenanza en lo que a servicios de turismo se refiere;

Que, si bien es verdad que el sector ha sufrido impactos urbanísticos importantes por la presencia del centro Comercial  Mall del Río, de manera concomitante a las prevenciones que deben tomarse en el orden urbanístico, otras particulares son las que tienen que ver con la preservación de rangos de fluidez y no interrupción en la avenida nominada como circunvalación que como eje vial debe ser preservado;

Que, con relación a la temática de movilidad en cualquier actuación deberán tenerse en cuenta los siguientes determinantes:

· Respetar el derecho de vía vigente más el retiro correspondiente a la altura de la edificación que se emplace.

· Implementación de carriles de aceleración y desaceleración, de tal manera que no se afecte la circulación en la vía y se respete la circulación peatonal.

· En caso de que el frente del predio no sea suficiente para cumplir con las distancias mínimas necesarias para incorporar los carriles de aceleración y desaceleración, se deberán proponer alternativas, técnicamente viables que serán conocidas y aprobadas por la Dirección Municipal de Tránsito.

· Se verificará y garantizarán áreas de parqueo en los distintos equipamientos de tal manera que no se ponga en riesgo la vía con eventuales usos para parqueo o estacionamiento no permitido.

Que, la Comisión de Urbanismo ha valorado las posibilidades de actuación en la zona y ha insistido en la necesidad de que se establezcan determinantes generales, habiendo realizado una inspección conjunta con los técnicos de la Dirección de Planificación al sector en referencia para valorar eventuales intervenciones;

Que, la Comisión de Urbanismo reconoce la presión urbanística que existe en el eje vial correspondiente a la Circunvalación Sur, por lo que deberían priorizarse estudios específicos en el sector;

Que, con fundamento en lo que dispone el Art. 103 de la de Ordenanza que Sanciona el Plan de Ordenamiento Territorial del Cantón Cuenca. Determinaciones Para el Uso y Ocupación del Suelo, previo informe favorable, unánime  de la Comisión de Urbanismo en coincidencia con la Dirección de Planificación de la Municipalidad,

RESUELVE:

1.  Disponer el cambio de las determinantes para el sector de planeamiento S-9, en lo siguiente:

Uso principal: Vivienda. Usos Compatibles los establecidos en el Anexo 2 de la Ordenanza que sanciona el Plan de Ordenamiento Territorial del Cantón Cuenca, incluyéndose los del anexo 3 de la misma Ordenanza en lo que a servicios de turismo se refiere.

2.  Con respecto a la ocupación se establecen las determinaciones que constan del siguiente cuadro:

3.  En materia de tránsito toda actuación urbanística del sector estará sujeta a las siguientes  condiciones:

• Respetar el derecho de vía vigente (7 metros) más el retiro correspondiente a la altura de la edificación que se emplace.
• Implementación de carriles de aceleración y desaceleración, de tal manera que no se afecte la circulación en la vía ni las veredas de circulación peatonal.
• En caso de que el frente del predio no sea suficiente para cumplir con las distancias mínimas necesarias para incorporar los carriles de aceleración y desaceleración, se deberán proponer alternativas, técnicamente viables que serán conocidas y aprobadas por la Dirección Municipal de Tránsito.
• Que la Dirección de Control, en las edificaciones superiores a dos pisos o emplazamientos autorizados de carácter comercial, impondrá que el proyecto se sujete a las restricciones aprobadas por la Dirección de Tránsito de la Municipalidad.

4.  Que  para cualquier actuación en el sector, los promotores deberán contar con la aprobación de un estudio geológico, geotécnico con análisis de estabilidad y delimitación de peligrosidad, cuyos términos de referencia serán aprobados por la Unidad de Riesgos a través de la Dirección de Planificación.

5.  Que en cualquier caso, los promotores y los propietarios son responsables y asumen los riesgos  que se deriven  de las intervenciones  que desarrollen, incluyendo los riesgos geológicos, geodinámicos y de estabilidad que no son controlables ni dependen de los estudios generales de la Municipalidad, mismos que los promotores y propietarios declaran conocer, ejecutando sus  proyectos en el pleno conocimiento de los riesgos y eventualidades que son propias del sector. La declaración notariada de exención de responsabilidades será firmada por el promotor y el propietario y entregada conjuntamente con la solicitud del permiso de construcción.

6.  Que conforme ha recomendado la Comisión de Urbanismo se dispone a la Dirección de Planificación se desarrollen estudios específicos para cada uno de los sectores ubicados en el eje vial de la Circunvalación Sur, desde la Intersección de la Avenida Panamericana Sur hasta el distribuidor de tráfico en donde se encuentra emplazado el Hospital del Río.