el Ilustre Concejo Cantonal en sesión ordinaria celebrada el viernes 19 de octubre de 2012, al tratar el punto 7 del orden del día, resolvió acoger el contenido del oficio No. DP-2045-2012, relacionado con la propuesta sobre el manejo de INDEMNIZACIONES; consecuentemente se aprueba la siguiente metodología:

METODOLOGIA PARA EL ESTABLECIMIENTO DE LA PRIORIDAD DE INDEMNIZACION.

A fin de establecer una priorización de indemnizaciones que debe realizar la Municipalidad de Cuenca como resultado de las planificaciones y requerimiento urbanos y con el objetivo de optimizar las inversiones municipales, la Dirección de Planificación presenta una propuesta metodológica objetiva de la valoración y priorización de indemnizaciones, buscando eliminar los elementos subjetivos en los que se pueden incurrir a través de otorgar una objetividad técnica para el adecuado tratamiento de las priorizaciones. Debido al gran número de variables que pueden ser analizadas en los predios a indemnizar; así como el uso al que se destina la reserva de suelo, se plantea el análisis de tres grandes campos: La Política Administrativa del Territorio, el Alcance del Servicio o Uso del Predio y la Calidad de la Reserva.

POLÍTICA DE ADMINISTRACIÓN DEL TERRITORIO.

Campo que vincula la Política Administrativa del Territorio, la Visión de la Ciudad y los grandes Objetivos y Estrategias Institucionales, valorados a través de la priorización conforme las variables urbanísticas contempladas en este rango y cuya ejecución se preveé para el presente año, en cuyo caso la indemnización se constituiría urgente y prioritaria, este aspecto representa el 35% del valor total calificado.

La obra a ejecutar consta o no en el Cronograma de Ejecución  de la Municipalidad.- Analiza la prioridad de la obra prevista a emplazar en el predio, a través de su constancia o no en el Cronograma de Ejecución para el presente año, o si la misma ha sido ya realizada o forma parte de algún convenio interinstitucional, cuya ejecución se preveé para el presente año, en cuyo caso la indemnización se constituiría urgente y prioritaria, este aspecto representa el 15% del valor total calificado.

Ubicación del predio.- Esta valoración ha sido clasificada conforme el emplazamiento del predio, al ubicarse dentro del Área Urbana se le otorgará el mayor puntaje de 5%, si el área afectada se encuentra dentro del Área de Influencia Inmediata o de Expansión Urbana su valoración será del 3% y en el Resto del Territorio Rural se le otorgará 1%, esto con la finalidad de densificar y consolidar las obras prevista en el área urbana.

Se debe considerar que en las áreas urbanas las inversiones municipales pueden ser objeto de recuperación de conformidad a la “Ordenanza para el Cobro de las Contribuciones Especiales de Mejoras de Obras Públicas Ejecutadas en el Cantón Cuenca”, lo que permitiría reinvertir los recursos en nuevas indemnizaciones y obras.

Existen los estudios para el proyecto.-Esta valoración considera que el proyecto ha realizarse ya cuenta con estudios para su ejecución, para el cual se ha establecido un puntaje de 5% si cuenta con estudios y del 0% si no existieran.

Grado de Consolidación del Sector en donde se emplaza el predio.- Mediante el establecimiento del nivel de consolidación del área a servir con el equipamiento previsto, otorgarle la mayor valoración del 7%, cuando esta se muestre densificada de acuerdo a los parámetros previstos dentro de las políticas de ordenamiento de la ciudad.

Tiempo de Afectación del predio.- Esta valoración tiene como objetivo considerar el aspecto social referido al período del tiempo que permanece afectado el predio, así como garantizar el derecho de los propietarios a ser indemnizados en un tiempo prudencial de espera, estableciéndose una valoración por rangos de tiempo en los que el predio permanece afectado. Esta valoración tiene un puntaje del 3% del total de la valoración, cuyo máximo valor corresponde a aquellos predios que tienen un periodo de afección que supera los 10 años, lo que se encuentren afectados  de 5 a 10 años se asignará el 2% y aquellos que están afectados de 0 a 5 años se otorgará el 1%.

ALCANCE DEL SERVICIO O USO DEL PREDIO.

Se analiza el tipo de servicio u obra a ejecutar en el predio afectado, incluyendo variables como la contribución del predio para la ejecución y dotación de servicios básicos o el emplazamiento de equipamientos como los de salud, asistencia social y recreación, considerando para ello la funcionalidad del servicio o equipamiento previsto, así como la población a servir, el nivel de cobertura y el grado de consolidación del área total.

Tipo de Obra a Ejecutar en el predio.- Si la obra prevista corresponde a vialidad o equipamiento; en este caso, a pesar de que los dos aspectos analizados puedan constituirse en requerimientos básicos, necesarios e indispensables para la población, se otorga una valoración dependiendo del uso previsto para el predio, es decir, si el uso corresponde a una obra necesaria para la dotación de los servicios básicos e infraestructura  o mejorar las condiciones de accesibilidad hacia los predios tiene una puntuación máxima del 5%, o el equipamiento previsto corresponden a equipamiento de salud, educación, asistencia social, de recreación, áreas deportivas o reserva de suelo para casa comunal, cuya puntuación oscila entre el 3% y 2%  del valor total.

Población a servir por su vulnerabilidad.- Se otorga este valor máximo cuando el equipamiento previsto a emplazar en el predio se destinará exclusivamente a la población catalogada como vulnerable o en riesgos tales como niños, ancianos, mujeres, o población con capacidad reducidas. Cuya puntuación máxima corresponde al 5%.

Tipo de Beneficio de la Obra.- Se analiza la funcionalidad de la obra a ejecutar en el predio afectado y su injerencia en los diferentes niveles territoriales.

La metodología propuesta también incluye aspectos de la denominada ”ORDENANZA PARA EL COBRO DE LAS CONSTRIBUCIONES ESPECIALES DE MEJORAS A BENEFICIARIOS DE OBRAS PÚBLICAS EJECUTADAS EN EL CANTÓN CUENCA”, ya que la contribución especial de mejoras, como obligación tributaria, se genera para los propietarios de inmuebles urbanos por el beneficio real o presuntivo que a estos proporcione la construcción de una obra pública en el territorio urbano del cantón Cuenca, esto con la finalidad de considerar los mismos criterios para el tipo de beneficio de las obras que afectan determinadas áreas para el cobro de mejoras.

Para estos se establecen tipos de beneficios Globales, Sectoriales y Locales. La puntuación máxima se otorga a la mayor jerarquía que es tipo de beneficio global con un 15% del total de la puntuación, Sectoriales 8% y una puntuación para las obras de tipo local del 4%.

Entiéndase por:

Globales, las que causan un beneficio general a todos los inmuebles urbanos del cantón Cuenca.

Sectoriales, las que causan el beneficio a un sector o área de influencia debidamente delimitada; y,

Locales, cuando las obras causan un beneficio directo a los predios frentistas.

CALIDAD DE RESERVA.

Analiza la condición física que presenta el terreno afectado o que forma parte de la reserva de suelo, aspectos como: la posibilidad que tiene el predio de ser ocupado, la topografía, nivel de vulnerabilidad a contingencias naturales y la contribución a la preservación ambiental, paisajística e histórica. El total de la puntuación de este ítem corresponde al 40%.

Uso actual del área afectada: Esta variable ha sido considerada para determinar un puntaje conforme al Uso actual del área afectada, la cual puede ser Ocupación Pública para lo cual se otorgará un mayor puntaje de 15%, Ocupación Privada con un valor de 7%, estos parámetros se han considerado para las áreas afectadas que ya están siendo utilizadas para equipamientos y aquellos que aún son de propiedad particular.

Tipo de Suelo en donde se emplaza el predio.- Este parámetro hace referencia a la factibilidad que presenta el predio objeto de la afectación, a ser utilizado como parte de los procesos de urbanización; valoración que se aplicará en función de los parámetros y políticas territoriales constantes en el Plan de Ordenamiento Territorial Cantonal y la Ordenanza en vigencia que norma el Uso y la Ocupación del Territorio. Se otorga la mayor puntuación del 8% el área clasificada como urbanizable.

Topografía del Predio.- En apego a lo determinado en la “Reforma, Actualización, Complementación y Codificación de la Ordenanza que Sanciona el Plan de Ordenamiento Territorial del Cantón Cuenca: Determinaciones para el Uso y Ocupación del Suelo Urbano”, se considera la valoración en función de dos rangos, del 0 al 30% y mayores al  30%, en cuyo caso obtendrán el mayor valor  de 7% del total de la puntuación a aquellos predios cuya topografía sea susceptible de ser ocupada.

Grado de Vulnerabilidad del predio a emergencias naturales.- Con este parámetro se califica la vulnerabilidad de los predios a sufrir contingentes naturales como inundaciones e inestabilidades del suelo, valoración que califica con la mayor puntuación de 10% del total a la menor incidencia en la reserva de suelo prevista.

ESTABLECIMIENTO DE LA PRIORIDAD.

 A partir de la valoración obtenida en función de la aplicación de cada una de las variables analizadas para el predio, se obtiene una puntuación total y objetiva de importancia de la actuación urbana a realizarse en el predio, pudiendo establecerse por lo tanto la prioridad de indemnización en función de los siguientes rangos de valoración:

Prioridad Uno                                          100 a 81 puntos

Prioridad Dos                                           80  a 61 puntos

Prioridad Tres                                          menores a 61 puntos

Prioridad Uno.- Este rango de valoración representa a las obras que eminentemente tienen que ser indemnizadas, es decir que tienen una preferencia de indemnización sobre el resto de las obras consideradas dentro de los procesos de priorización por constituirse en proyectos estratégicos para la Ciudad o Cantón y que responden objetivamente a la política administrativa del territorio. Los trámites establecidos con esa categoría deberán establecerse en el presente presupuesto y si no existiera la respectiva partida presupuestaria deberá considerarse en el ejercicio fiscal del siguiente año.

Para el pago y recuperación del costo de la indemnización deberá contarse obligatoriamente con los Estudios para la Ejecución del Proyecto, caso contrario estos deberán desarrollarse inmediatamente para justificar la prioridad UNO.

Prioridad Dos.- Corresponde a una categoría media de priorización que no implica necesariamente que deban ser relegadas, sino responde a una programación de indemnizaciones en función de la disponibilidad económica municipal o la capacidad de negociación a largo plazo, para lo cual se establecerá un orden matemático en función de la puntuación total alcanzada. Para la actualización de los trámites que tienen esta prioridad se tendrá que esperar un tiempo de dos años, en la cual las condiciones urbanísticas cambien y se pueda reconsiderar la prioridad.

Prioridad Tres.- Son aquellas indemnizaciones que necesariamente deberán esperar un tiempo prudencial hasta reunir las condiciones necesarias que incrementen su categoría de priorización según los aspectos analizados en la valoración metodológica expuesta. Para la actualización de los trámites que tienen esta prioridad se tendrá que esperar un tiempo de tres años.

La metodología propuesta establece algunos criterios como fundamentales y que representan a los de mayor valor y son: Cronograma de Ejecución  de la Municipalidad, Ubicación del predio, Tipo de beneficio de la obra y el Uso actual del área afectada, valoración que representa el 55% de la puntuación total.

El 45% restante, está constituido por criterios y condiciones adicionales que corresponden a las características mismas de los predios y que obligatoriamente deben ser considerados para una valoración objetiva.

Es importante señalar que los rangos de prioridad determinados en la metodología, se establecen en función de encontrar el valor medio en cada uno de los aspectos analizados y la posibilidad de constituirse en primera prioridad si las políticas de administración del Territorio así lo ameritan, así también, analizar todas las condiciones desfavorables en las características propias del predio otorgándoles los extremos de puntuación más baja y su posibilidad de constituirse en un primera prioridad según la puntuación otorgada, lo que permite analizar objetivamente la relevancia del proyecto a emprende dentro del contexto territorial y su vinculación directa con la política administrativa territorial.

En función de la metodología planteada, la Dirección de Avalúos y Catastros deberá establecer los montos económicos suficientes para atender los requerimientos de indemnización que son considerados de PRIORIDAD UNO, por lo que es indispensable que la Comisión de Avalúos analice las políticas vigentes de atención de los trámites de indemnización y se conjugue con la metodología de valoración expuesta, y que en todo caso corresponden a una visión técnica de priorización de indemnizaciones.