REGLAMENTO PARA LA ADJUDICACION Y SUBASTA DE BIENES MUNICIPALES DE LOS MERCADOS DE CUENCA, SOMETIDOS AL REGIMEN DE ADMINISTRACION CONDOMINIAL. EL I. CONCEJO CANTONAL DE CUENCA, CONSIDERANDO: Que la Municipalidad ha desarrollado y se encuentra ejecutando procesos de intervención en los Mercados de la Ciudad de Cuenca; Que tales procesos se realizan con el aporte de los comerciantes tradicionales de los Mercados, debidamente catastrados; Que el I. Concejo Cantonal de Cuenca en sesión de fecha 24 de abril del año 2003, resolvió declarar el Mercado Tres de Noviembre como bien afectado al servicio público y sometido a un régimen de administración condominial, por el cual se reconozcan los aportes de los comerciantes tradicionales del Mercado, debidamente catastrados; Que es necesario regular el proceso de adjudicación y participación condominial de los comerciantes tradicionales del Mercado Tres de Noviembre y los otros mercados, debidamente catastrados, así como también los trámites de subasta de los bienes que no sean adjudicados a los comerciantes tradicionales debidamente catastrados; y, En uso de las facultades que le confiere la ley, RESUELVE: Expedir el siguiente: REGLAMENTO PARA LA ADJUDICACION Y SUBASTA DE BIENES MUNICIPALES DE LOS MERCADOS DE CUENCA, SOMETIDOS AL REGIMEN DE ADMINISTRACION CONDOMINIAL. Capítulo I. Disposiciones Generales Art. 1.- Los Mercados de Cuenca construidos o reconstruidos con el aporte de los comerciantes, serán sometidos a un régimen condominial por resolución del I. Concejo Cantonal. En consecuencia, los Mercados, mantendrán la categoría de bienes de dominio público afectados al servicio público, por una parte; y, por otra, el de ser un conjunto de unidades espaciales individuales de dominio privado, en condominio con la Municipalidad de Cuenca. Art. 2.- Las unidades de dominio privado de cada Mercado serán adjudicadas de manera directa y por sorteo a los comerciantes por cada clase de giro que consten en el catastro municipal. Las unidades individuales no adjudicadas en el sorteo, serán transferidas siguiendo los procedimientos de subasta pública, de acuerdo a lo establecido en este Reglamento. A ninguna persona le será adjudicada más de una unidad de dominio privado. Art. 3.- Las unidades de dominio privado mantendrán, en todos los casos, la propiedad condominial con la Municipalidad para garantía del servicio público. El condominio obligatorio, en todos los casos, se mantendrá de manera permanente con la Municipalidad de Cuenca, copropietaria de las unidades de dominio privado, en los porcentajes que se determinen de manera previa a los procesos de adjudicación y subasta. Art. 4.- La Municipalidad constituirá sobre sus derechos singulares y a favor de los copropietarios, el gravamen de uso y disfrute, bajo las condiciones de rescate y restitución en protección del servicio público, de acuerdo a lo establecido en el Estatuto y Reglamento de Gestión, Coparticipación y Administración Condominial del Mercado correspondiente. Los derechos de uso y disfrute que se constituyan, en todos los casos, son de naturaleza precaria, siendo sus reglas y normas de naturaleza y esencia administrativa. Art. 5.- El Estatuto y Reglamento de Gestión, Coparticipación y Administración Condominial del Mercado correspondiente, aprobado por el Concejo Cantonal, formará parte de todas las escrituras que establezcan el régimen de copropiedad y se entenderá incorporado a todos los actos y contratos de cualquier naturaleza que tengan que ver con tales bienes de administración y gestión del dominio privado. Art. 6.- Serán objeto de adjudicación y subasta, de manera conjunta, tanto los derechos singulares cuyo dominio se transferirá a los adquirentes; así como el gravamen de uso y disfrute a favor de los condóminos de cada unidad de propiedad individual. Art. 7.- Las unidades de dominio privado que no sean adjudicadas a raíz de la construcción o reconstrucción y que permanezcan en el dominio privado municipal, serán subastadas, manteniendo las mismas condiciones establecidas en el presente Reglamento y en el Estatuto y Reglamento de Gestión, Coparticipación y Administración Condominial del Mercado correspondiente. Capítulo II Procedimientos Previos a la Subasta Art.- 8.- Corresponde a la Dirección de Avalúos, Catastros y Estadísticas la determinación de los avalúos de los bienes que serán subastados o adjudicados y ratificados por el I. Concejo Cantonal. Art. 9.- Para determinar el avalúo comercial general del Edificio del Mercado en su conjunto, se tendrán en cuenta los siguientes elementos del costo: a) Costo del terreno. b) Costos Directos de las construcciones municipales, adicionando los gastos de fiscalización y los financieros en caso de que se haya incurrido en ellos. c) El mobiliario incorporado y que acceda a cada unidad de dominio privado. Art. 10.- Para la valoración comercial de las unidades de dominio privado, el avalúo general será distribuido teniendo en cuenta las siguientes proporciones: a) El ochenta por ciento corresponderá al costo del terreno y las edificaciones del Mercado. b) El veinte por ciento en relación a la ubicación del bien y su accesibilidad. c) Todos los cálculos se efectuarán en relación al área. Art. 11.- Hecha la distribución anterior se determinarán las alícuotas correspondientes a cada unidad de dominio privado, estableciendo la relación proporcional entre área construida y lote de terreno. Art. 12.- Para la determinación de los derechos singulares que serán objeto de adjudicación y transferencia de dominio; así como para los derechos singulares que se reserva la Municipalidad, sobre los que se constituye el gravamen de uso y disfrute, se procederá a descontar del avalúo comercial general, lo siguiente: a) El avalúo del terreno municipal en el que se edifica el Mercado. b) El avalúo de las construcciones tales como circulaciones horizontales y verticales y más áreas definidas como de uso público general. c) El avalúo correspondiente a los equipamientos comunes generales. d) El avalúo de las plataformas de uso público. e) El avalúo de las áreas que de acuerdo al plano y sus usos sean consideradas como públicas. Practicado este descuento, el porcentaje que resulte del avalúo general comercial, se aplicará a cada alícuota de las unidades de dominio privado, determinando el porcentaje de la alícuota que se reserva la Municipalidad. La diferencia corresponde a los derechos singulares que serán objeto de transferencia definitiva sin gravamen alguno, salvo los que se constituyan para garantía del pago de los derechos que se adquieren. Art. 13.- De manera previa a la adjudicación directa o subasta, la administración municipal elaborará los siguientes documentos: a) El Plan de Manejo del Mercado, incluido el sistema de administración y cogestión. b) La conveniencia de proceder a la subasta. c) Los impactos económicos y sociales esperados. d) Los avalúos de los dos últimos quinquenios, porcentajes de alícuotas que deban ser subastadas y precio base del remate. e) Las descripciones, planos y planes de servicio del inmueble en el mecanismo de cogestión diseñado. Aprobados que sean estos documentos por el Alcalde se iniciará el proceso de adjudicación directa y subasta correspondiente. Capitulo III De los Procedimientos de Adjudicación Directa y Subasta Art. 14.- La Municipalidad, en acto público, en presencia del Concejo Cantonal, mediante sorteo, con fe notarial, procederá a adjudicar directamente las unidades de dominio privado en favor de los comerciantes catastrados del Mercado, de acuerdo a sus giros comerciales, suscribiendo con ellos contratos de arrendamiento mercantil con opción a compra o contratos de compra venta al contado o a plazo, bajo el régimen de copropiedad con la Municipalidad. La Municipalidad emitirá los títulos de crédito para recuperar las inversiones de la entidad, estableciendo en los mismos títulos escriturarios garantías hipotecarias por el pago, sin perjuicio de la acción coactiva de potestad municipal. Art. 15.- Las escrituras públicas de transferencia de dominio se suscribirán en un plazo no mayor de quince días, posteriores a los actos de adjudicación o subasta. La no comparecencia de los beneficiarios a suscribir la escritura en el plazo señalado, faculta a la Municipalidad para disponer de tales bienes, subastándolos o entregándolos en concesión. Art. 16.- Los bienes que no hubieren sido adjudicados a los comerciantes catastrados, serán subastados de acuerdo al procedimiento de convocatoria y subasta, según determinan los Artículos 287, 289, 290, 293 y 294 de la Ley de Régimen Municipal. El precio base de la subasta será el establecido por la Dirección de Avalúos y Catastros, y en ningún caso será menor al precio de las unidades individuales adjudicadas directamente. La adjudicación en la subasta se hará a favor del mejor postor. De manera previa a la subasta, la administración municipal establecerá bases para calificar la idoneidad de los postores, para que prevalezcan criterios de orden social. La Junta de Remates y se reserva el derecho para declarar desierta la subasta sí las ofertas no satisfacen las expectativas de conveniencia municipal. Art. 17.- Conformarán la Junta de Remates, el Alcalde o su Delegado, el Director Financiero Municipal y el Procurador Síndico Municipal. Art. 18.- Los Mercados que se construyan o reconstruyan en el futuro, se sujetarán a los principios y procedimientos establecidos en este Reglamento. DISPOSICION TRANSITORIA Una vez adjudicados los puestos, los vendedores en el plazo de 15 días contados a partir de la fecha de adjudicación, podrán intercambiar sus respectivos puestos dentro de un mismo giro, dejando constancia de un instrumento público escriturario. Igualmente, cuando los vendedores de un mismo giro presenten a la Municipalidad un documento debidamente notarizado que evidencie que han llegado a un acuerdo unánime sobre la ubicación del puesto, se acogerá el mismo por parte de la Administración Municipal.