ORDENANZA QUE SANCIONA EL PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE LA PARROQUIA SAN JOAQUIN: DETERMINACIONES PARA EL USO Y OCUPACION DEL SUELO DE LAS ZONAS DE PROTECCION AGRICOLA, FORESTAL, GANADERA Y NATURAL El Ilustre Concejo Cantonal de Cuenca CONSIDERANDO: Que la Parroquia San Joaquín, desde el punto de vista de la dimensión ecológica del medio rural cantonal, es un territorio de significativo valor, tanto por los elementos constituyentes, vivos e inertes, como por los procesos que los relacionan y que implican flujos de materiales, energía e información. Que este mismo territorio, considerando la dimensión productiva del medio rural cantonal, constituye, por su mayor productividad, un ecosistema agrícola de gran importancia. Se trata de un receptáculo de elementos y procesos vitales, aunque sometido a amenazas de diversa índole. Que la estructura espacial tradicional de esta Parroquia, en atención a la dimensión del paisaje del medio rural cantonal, presenta notables valores perceptuales, que lo convierten, conjuntamente con las actividades productivas agrícolas y artesanales, en un importante recurso para sustentar el desarrollo de un turismo especializado, altamente respetuoso del ambiente y con beneficios en la ampliación y diversificación de la base económica parroquial. Que las actividades agrícolas de San Joaquín aportan significativamente a la alimentación de la población del cantón Cuenca y de otras de la región y del país y generan fuentes de empleo para la población residente en ella, aportando de esta manera al desarrollo sustentable de esta comunidad. Que el incremento de la población de la Parroquia y sobre todo la expansión urbana de Cuenca, han presionado las últimas décadas al cambio del uso de suelo, situación que se ha evidenciado en la presencia cada vez mayor de lotizaciones, urbanizaciones, fincas vacacionales y construcción de edificaciones y vías, que han alterado negativamente la estructura espacial tradicional de este asentamiento, caracterizada por la presencia en torno a las parcelas, de caminos vecinales, cercos de piedra y canales de riego, en perfecta armonía con la arquitectura vernácula de la zona. Que estas tendencias negativas de uso y ocupación del suelo se han visto reforzadas por la falta de normas municipales específicas destinadas a proteger y conservar las actividades agrícolas, la estructura espacial y el paisaje de este territorio y evitar la contaminación de su medio físico natural en general y del suelo y el agua en particular. Que a pesar de las presiones antes señaladas, esta Parroquia mantiene aún una población mayoritaria con las características culturales propias del agricultor originalmente asentado en la zona. Que es necesario apoyar al deseo de la comunidad por transformar a la agricultura dependiente de químicos en una explotación con bases ecológicas que permitan su sostenibilidad, pues la utilización de plaguicidas ha traído como consecuencia el fomento de la resistencia, la destrucción de especies benéficas, la conversión de especies inofensivas en plagas y la contaminación de los productos agrarios. Que, por lo anterior, a futuro el desafío de la sociedad es reconducir los sistemas agrícolas a estados de cuasi-equilibrio, más acordes con la naturaleza humana, a través de estrategias como: La introducción de variedades resistentes a las plagas y adaptadas a los ambientes locales, el empleo racional de la energía mecánica, las rotaciones y combinaciones complementarias de cultivos, la reutilización de subproductos, el empleo de repulsivos y hormonas y el fomento de la lucha biológica. Que la Ley de Régimen Municipal, en su Título IV, obliga a las Municipalidades a formular Planes Reguladores del Desarrollo Físico Cantonal. Que el numeral 5 del Artículo 64 de la Ley de Régimen Municipal determina la obligación municipal de ejercer el control sobre el uso del suelo en el territorio del Cantón y establecer el régimen urbanístico de la tierra a través de la promulgación de normas específicas que regulen estas materias. Que el numeral 13 del Artículo 64 de la Ley de Régimen Municipal atribuye al Concejo Cantonal la promulgación de las normas y especificaciones técnicas y legales por las que deben regirse la construcción, reparación, transformación y demolición de los edificios y sus instalaciones. Que el Art. 240 de la Ley de Régimen Municipal establece que las parcelaciones agrícolas se sujetarán al Plan de Desarrollo Físico Cantonal aprobado por el Concejo; y, En ejercicio de las atribuciones legales que le otorgan el Art. 228 de la Constitución Política de la República del Ecuador y los numerales 1, 3 y 4 del Art. 64 y el Art. 126 de la Ley de Régimen Municipal. EXPIDE La siguiente ORDENANZA QUE SANCIONA EL PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE LA PARROQUIA SAN JOAQUÍN: DETERMINACIONES PARA EL USO Y OCUPACIÓN DEL SUELO DE LA ZONA DE PROTECCIÓN AGRÍCOLA, FORESTAL, GANADERA Y NATURAL CAPITULO I DEL AMBITO TERRITORIAL DE ACTUACION Art. 1.- Esta Ordenanza rige para los territorios pertenecientes a la parroquia rural de San Joaquín del Cantón Cuenca, que en su conjunto consta en el Plano Nº 1 adjunto a la presente Ordenanza. CAPITULO II DE LOS SECTORES DE PLANEAMIENTO Art. 2.- En función de los recursos naturales existentes y de sus valores ecológico, productivo y paisajístico, de las tendencias y condiciones actuales de uso y ocupación del suelo, y, de los objetivos planteados con relación al ordenamiento territorial de esta Parroquia, para fines de la aplicación de la presente Ordenanza, el territorio se divide en cinco Sectores de Planeamiento cuya delimitación consta en el plano No. 2 anexo a la Ordenanza. CAPITULO III DE LAS DETERMINACIONES PARA EL USO Y OCUPACION DEL SUELO DEL SECTOR 1: CENTRO URBANO - PARROQUIAL Art. 3.- En este sector se admitirán los siguientes usos de suelo: a) Principales: Los de gestión y administración en el nivel parroquial y vivienda; b) Complementarios: Los de equipamiento comunitario de alcance barrial o parroquial, los de comercio cotidiano de productos de aprovisionamiento a la vivienda al por menor y los de servicios personales y afines a la vivienda y que se detallan en el Anexo Nº 2 de la "Ordenanza que Sanciona el Plan de Ordenamiento Territorial del Cantón Cuenca: Determinaciones para el Uso y Ocupación del Suelo Urbano", con las condiciones de funcionamiento complementarias que se indican en el mismo; y, c) Compatibles: Los vinculados a las actividades agrícolas a pequeña escala y los de comercio ocasional de productos de aprovisionamiento a la vivienda al por menor, los de comercio de repuestos y accesorios automotrices, los de comercio de maquinaria liviana y equipos en general y repuestos y accesorios, los de comercio de materiales de construcción y elementos accesorios, los de servicios financieros, los de servicios de transporte y comunicaciones, los de servicios de turismo, los de servicio de alimentación, los de servicios profesionales, los de servicios de seguridad y los de producción artesanal y manufacturera de bienes, que se detallan en el Anexo Nº 2 de la "Ordenanza que Sanciona el Plan de Ordenamiento Territorial del Cantón Cuenca: Determinaciones para el Uso y Ocupación del Suelo Urbano”, con excepción de los usos definidos como “talleres y mecánicas automotrices” constantes en los numerales 2.3.14.y 2.3.15. Art. 4.- Las características de ocupación del suelo a regir para subdivisiones de los predios adyacentes a la Plaza Central y la construcción de edificaciones en los lotes resultantes, serán las siguientes: a) Tamaño de Lote Mínimo: 200 metros cuadrados; b) Frente Mínimo: 7 metros; c) Relación Frente/Fondo: Comprendida entre 0,25 y 1; d) Coeficiente de Ocupación del Suelo Máximo (COS Máximo): 80%; e) Tipo de Implantación de la Edificación: Continua sin retiro frontal y con portal; f) Altura Máxima de la Edificación: 2 pisos; y, g) Retiro Posterior Mínimo: 3 metros. Este retiro será opcional en el primer piso y obligatorio desde el segundo. En los lotes ya existentes con anterioridad a la vigencia de esta Ordenanza y que tienen frente a la Plaza Central, se podrán construir edificaciones, siempre y cuando el lote cumpla con las normas mínimas en cuanto a la superficie y frente de lote antes indicadas. No obstante, en lotes que tengan superficies o frentes menores a los mínimos establecidos, se aplicarán las disposiciones del Artículo 33 de la "Ordenanza que Sanciona el Plan de Ordenamiento Territorial del Cantón Cuenca: Determinaciones para el Uso y Ocupación del Suelo Urbano". Art. 5.- Las características de ocupación del suelo a regir para subdivisiones de los demás predios de este sector y la construcción de edificaciones en los lotes resultantes, serán las siguientes: a) Tamaño de Lote Mínimo: · 250 metros cuadrados para edificaciones de hasta dos pisos. · 300 metros cuadrados para edificaciones de tres y cuatro pisos; b) Frente Mínimo: · 8 metros para edificaciones de hasta dos pisos. · 12 metros para edificaciones de tres pisos; c) Relación Frente/Fondo: Comprendida entre 0,25 y 1; d) Tipo de Implantación de la Edificación: Contínua con retiro frontal y contínua sin retiro frontal. Para una actuación determinada, el tipo de implantación se definirá considerando la predominancia de uno de los antes señalados en el respectivo frente de manzana; e) Coeficiente de Ocupación del Suelo Máximo (COS Máximo): · 80% para edificaciones de hasta dos pisos. · 75% para edificaciones de tres y cuatro pisos; f) Altura Máxima de la Edificación: 3 pisos. Las edificaciones de tres pisos se admitirán exclusivamente en predios con frente a vías de anchos iguales o mayores a 10 metros; g) Retiro Frontal Mínimo: 5 metros; h) Retiros Laterales Mínimos: 3 metros para la edificación de más de dos pisos, desde el tercer piso; e, i) Retiro Posterior Mínimo: 3 metros. Este retiro será opcional en el primer piso y obligatorio desde el segundo. En los lotes ya existentes con anterioridad a la vigencia de la presente Ordenanza y que pertenecen a este sector -con excepción de los señalados en el artículo anterior-, se podrán construir edificaciones, siempre y cuando el lote cumpla con las normas mínimas en cuanto a la superficie y frente de lote antes indicadas. No obstante, a los lotes que tengan superficies o frentes menores a los mínimos establecidos, se aplicarán las disposiciones del Artículo 33 de la "Ordenanza que Sanciona el Plan de Ordenamiento Territorial del Cantón Cuenca: Determinaciones para el Uso y Ocupación del Suelo Urbano". Art. 6.- De requerirse en este sector nuevos caminos vecinales, senderos peatonales o nuevas vías vehiculares para el acceso a parcelas resultantes de los fraccionamientos de suelo señalados en los Arts. 4 y 5 de esta Ordenanza, o para el mejoramiento de la accesibilidad a los distintos usos de suelo permitidos, estos tendrán las dimensiones mínimas indispensables. Para el caso de los caminos o senderos, no podrán tener de anchos mayores a 1,5 metros. En todos los casos, los trazados respetarán las cercas y canales de riego existentes, dejando en estos últimos una margen de protección de por lo menos 3 metros de ancho a cada lado. La vialidad de este sector será motivo de formulación de un Plan de ordenamiento específico destinado a su mejoramiento y ampliación; sin embargo, los propietarios de predios podrán proponer por lo menos la apertura de nuevos caminos o senderos peatonales, presentando para el efecto el respectivo proyecto para aprobación de la Municipalidad. CAPITULO IV DE LAS DETERMINACIONES PARA EL USO Y OCUPACION DEL SUELO DEL SECTOR 2: AREA DE PROTECCION AGRICOLA Art. 7.- En este sector se admitirán los siguientes usos de suelo: a) Principales: · Agrícola: fomentando su transformación a sistemas productivos agroecológicos. · Vivienda: exclusivamente en forma combinada con el uso agrícola; y, b) Complementarios: · Criaderos familiares de: aves de corral, ganado porcino, cuyes y conejos, integrados a la producción agrícola. · Lombricultura, apicultura y piscicultura. · Producción de flores sin agroquímicos. · Producción artesanal: Cestería, tejidos de sombreros de paja toquilla y afines, costura, bordados y tejidos artesanales. · Los vinculados al desarrollo del agroturismo en la zona. · Los de equipamiento comunitario de alcance barrial o parroquial y los de comercio cotidiano de productos de aprovisionamiento a la vivienda al por menor que se detallan en el Anexo Nº 2 de la "Ordenanza que Sanciona el Plan de Ordenamiento Territorial del Cantón Cuenca: Determinaciones para el Uso y Ocupación del Suelo Urbano", con las condiciones de funcionamiento complementarias que se indican en el mismo. Art. 8.- Las características de ocupación del suelo a regir en este sector serán las siguientes: a) Se prohibe el fraccionamiento del suelo con fines de lotización y urbanización. Unicamente se permitirá a los actuales propietarios la división del suelo por herencias o donaciones a legitimarios y por una sola vez, en lotes de superficies no menores a 300 metros cuadrados. Cuando se trate de predios cuya planificación se someta al Régimen de Propiedad Horizontal o Condominio, no podrá autorizarse más de una 1 unidad de vivienda para cada 2.500 m2; y, b) Se permitirá nuevas edificaciones para vivienda y los usos complementarios, exclusivamente en lotes de superficies mayores a 300 metros cuadrados, con pendientes menores al 30% y se observarán las siguientes normas: · Tipo de implantación de la edificación: aislada · Coeficiente de Ocupación del Suelo Máximo: 30%. · Altura máxima de la edificación: 2 pisos. · Retiro Frontal Mínimo: La mitad del fondo del lote. · Retiros Laterales Mínimos: 3 metros. · Retiro Posterior Mínimo: 3 metros. Este retiro será opcional en el primer piso y obligatorio en el segundo; · El diseño en lo posible recuperará y recreará las características de la arquitectura vernácula de la zona. Art. 9.- La red vial vehicular con que cuenta este sector será motivo únicamente de mejoramiento, en tanto que se conservarán los caminos vecinales y senderos existentes, con sus cercos y trazados originales y se mejorará la capa de rodadura, posibilitando la instalación de las redes de servicios básicos. De requerirse nuevos caminos para el acceso a parcelas resultantes de los fraccionamientos de suelo señalados en el artículo anterior de la presente Ordenanza, ellos serán exclusivamente peatonales, tendrán un ancho máximo de 1,5 metros y su trazado respetará las cercas y canales de riego existentes, dejando en el caso de estos últimos una margen de protección de por lo menos 3 metros de ancho a cada lado. Los interesados en estos nuevos caminos presentarán el respectivo proyecto para aprobación de la Municipalidad. CAPITULO V DE LAS DETERMINACIONES PARA EL USO Y OCUPACION DEL SUELO DEL SECTOR 3: AREA DE PROTECCION AGRICOLA Art. 10.- En este sector se admitirán los siguientes usos de suelo: a) Principales: · Agrícola. Fomentando su transformación a sistemas productivos agroecológicos. · Vivienda, exclusivamente en forma combinada con el uso agrícola; y, b) Complementarios: · Criaderos familiares de: Aves de corral, ganado porcino, cuyes y conejos, integrados a la producción agrícola. · Lombricultura, apicultura y piscicultura. · Producción de flores sin agroquímicos. · Producción artesanal: Cestería, tejidos de sombreros de paja toquilla y afines, costura, bordados y tejidos artesanales. · Los vinculados al desarrollo del agroturismo en la zona. · Los de equipamiento comunitario de alcance barrial o parroquial y los de comercio cotidiano de productos de aprovisionamiento a la vivienda al por menor que se detallan en el Anexo Nº 2 de la "Ordenanza que Sanciona el Plan de Ordenamiento Territorial del Cantón Cuenca: Determinaciones para el Uso y Ocupación del Suelo Urbano", con las condiciones de funcionamiento complementarias que se indican en el mismo. Art. 11.- Las características de ocupación del suelo a regir en este sector serán las siguientes: a) Se prohibe el fraccionamiento del suelo para fines de lotización y urbanización. Unicamente se permitirá a los actuales propietarios la división del suelo por herencias o donaciones a legitimarios y por una sola vez, en lotes de superficies no menores a 2500 metros cuadrados. Estos fraccionamientos se aprobarán conjuntamente con la presentación de un proyecto de desarrollo agrícola ecológicamente sustentable. Cuando se trate de predios cuya planificación se someta al Régimen de Propiedad Horizontal o Condominio, no podrá autorizarse más de 1 unidad de vivienda por cada 2.500 m2; y, b) Se permitirá nuevas edificaciones para vivienda y los usos complementarios, exclusivamente en lotes de superficies mayores a 1.000 metros cuadrados, con pendientes menores al 30% y se observarán las siguientes normas: · Tipo de Implantación de la Edificación: aislada · Coeficiente de Ocupación del Suelo Máximo: 10%. · Altura Máxima de la Edificación: 2 pisos. · Retiro Frontal Mínimo: la mitad del fondo del lote. · Retiros Laterales Mínimos: 5 metros. · Retiro Posterior Mínimo: 5 metros. Este retiro será obligatorio desde el primer piso; · El diseño en lo posible recuperará y recreará las características de la arquitectura vernácula de la zona. Art. 12.- En cuanto a la red vial vehicular y peatonal de este sector de planeamiento, se observarán estrictamente las disposiciones del Artículo 9 de esta Ordenanza. CAPITULO VI DE LAS DETERMINACIONES PARA EL USO Y OCUPACION DEL SUELO DEL SECTOR 4: AREA DE PROTECCION AGROFORESTAL Art. 13.- En este sector se admitirán usos de suelo agrícolas y forestales, conformando unidades de producción, combinadas con la vivienda unifamiliar. Para posibilitar la conservación del suelo, los predios deberán ser cultivados y manejados en terraceo, estableciendo cultivos permanentes -ejemplo: Moras, frutales nativos de la zona, capulí y manzanos-, intercalando en estas plantaciones cultivos anuales, bianuales y trianuales. Las terrazas deberán complementarse con muros de sostén utilizando materiales de la zona. Para la fertilización y regeneración orgánica de los suelos, se propenderá a la elaboración "in situ" de abono orgánico utilizando residuos de cosechas, restos de ramas y podas, grama de "kicuyo" y otros materiales que usualmente se queman. Se propenderá también a un mejor manejo de los bosques y sus recursos a través del desarrollo forestal comunitario, superando la visión estrictamente comercial determinada por la explotación maderera y propiciando el cultivo de productos no maderables y plantas medicinales. Art. 14.- Para el desarrollo sustentable de los caseríos conocidos con los nombres de: Mesaloma, El Cañaro, Pinchisana y Turupamba, la Municipalidad ejecutará a través de sus Departamentos correspondientes Planes Parciales de Urbanismo. Art. 15.- Para cualquier intervención en la zona en la que se localizan las Cooperativas Balcón del Azuay y Paraíso del Azuay será necesario contar con un estudio de impacto ambiental y un plan de manejo que deberá ser aprobado por la Comisión de Gestión Ambiental. Art. 16.- Se prohibe el fraccionamiento del suelo para fines de lotización y urbanización, ni aún tratándose de herederos. Tampoco se autorizarán planificaciones bajo el Régimen de Propiedad Horizontal o Condominio. Art. 17.- Las construcciones para vivienda e instalaciones destinadas para apoyo a la producción tendrán como máximo una superficie de 50 m2. CAPITULO VII DETERMINACIONES PARA EL USO Y OCUPACION DEL SUELO DEL SECTOR 5: AREA DE PROTECCION AGRO - FORESTAL Y NATURAL Art. 18.- Para las actuaciones en este sector se aplicará lo dispuesto en el capítulo XI de la Ordenanza que Sanciona el Plan de Ordenamiento Territorial del Cantón Cuenca: Determinaciones para el Uso y Ocupación del Suelo Urbano. Art. 19.- Para el desarrollo sustentable de los Caseríos de: San José, La Inmaculada, Sustag y Soldados que se ubican en el corredor del río Yanuncay, la Municipalidad ejecutará los respectivos Planes Parciales de Urbanismo, a fin de contar con las características más idóneas de uso y ocupación del suelo. CAPITULO VIII DETERMINACIONES GENERALES Art. 20.- Todos los usos de suelo que no han sido expresamente permitidos en cada uno de los Sectores de Planeamiento, se entenderá que están prohibidos y en consecuencia deberán relocalizarse. Por su parte, las actividades que estén causando efectos ambientales negativos con impactos mayores a los admitidos por la legislación ambiental local o nacional, serán motivo de suspensión. Para el efecto se observarán las disposiciones del Artículo 20 de la "Ordenanza que Sanciona el Plan de Ordenamiento Territorial del Cantón Cuenca: Determinaciones para el Uso y Ocupación del Suelo Urbano". Art. 21.- No obstante lo señalado en el artículo anterior, los propietarios de los establecimientos considerados como usos de suelo incompatibles y que hayan venido funcionando con anterioridad a la vigencia de la presente Ordenanza o los responsables de las actividades que hayan venido causando impactos ambientales negativos, asimismo antes de la vigencia de esta Ordenanza, podrán, luego de la notificación a la que se refiere el Artículo 20 de la "Ordenanza que Sanciona el Plan de Ordenamiento Territorial del Cantón Cuenca: Determinaciones para el Uso y Ocupación del Suelo Urbano", suspender sus actividades o sujetarse a la Auditoría Ambiental, en los términos señalados en el Artículo 21 del mismo cuerpo normativo. Art. 22.- Todos los usos de suelo, en el territorio de actuación de la presente Ordenanza, podrán ser motivo y en cualquier tiempo, de la ejecución de auditorías ambientales externas, parciales o completas, en la forma como se detalla en el Artículo 23 de la "Ordenanza que Sanciona el Plan de Ordenamiento Territorial del Cantón Cuenca: Determinaciones para el Uso y Ocupación del Suelo Urbano". Art. 23.- Todas las actividades y establecimientos que se emplazaren a partir de la vigencia de esta Ordenanza en los Sectores de Planeamiento 2, 3, 4 y 5, se someterán en forma previa a su funcionamiento, ejecución o desarrollo, al proceso de Evaluación de Impacto Ambiental, encaminado a formar un juicio previo, lo más objetivo posible sobre los efectos ambientales que causarán y la posibilidad de evitarlos o reducirlos a niveles aceptables mediante la aplicación de un Programa de Medidas Correctoras. Este proceso seguirá lo dispuesto en el Artículo 22 de la "Ordenanza que Sanciona el Plan de Ordenamiento Territorial del Cantón Cuenca: Determinaciones para el Uso y Ocupación del Suelo Urbano". Se someterán también a la Evaluación de Impacto Ambiental, actividades como la tala de bosques artificiales y la construcción de todo tipo de vías, puentes, redes eléctricas y en general cualquier obra de ingeniería civil. Art. 24.- Queda prohibida toda forma de actuación antrópica que conlleve a la alteración del medio físico natural que se desea conservar, tales como la tala de bosques nativos y chaparro y el consecuente cambio de uso del suelo, a excepción de las instalaciones municipales destinadas a prestar servicios comunitarios, siempre y cuando se cumplan con todas las normas de preservación ambiental. Art. 25.- Las captaciones y los canales primarios, secundarios y terciarios, elementos del patrimonio de esta zona, deberán ser preservados y protegidos, tanto en su morfología, como en la calidad del agua que conducen, buscando un equilibrio adecuado entre la preservación del paisaje y su uso para riego. Los cerramientos deberán realizarse a una distancia de 3mts. desde la lateral del canal debiendo observarse un retiro adicional de 5mts. para emplazar las construcciones. Quedan prohibidas las descargas de aguas servidas a los canales. Art. 26.- Las franjas de protección de los ríos Tomebamba, Yanuncay y Leñate no serán menores a 50 metros, pudiendo esta longitud ser mayor si así lo demanda el manejo sustentable de estos recursos naturales. Art. 27.- Por su parte, las márgenes de protección de las quebradas no serán menores a 30 metros de ancho, pudiendo igualmente incrementarse por la misma justificación anterior. Art. 28.- Queda prohibida la demolición total o parcial de las construcciones de adobe y los cercos de piedra existentes. Art. 29.- Las nuevas edificaciones en todos los Sectores de Planeamiento observarán las siguientes determinantes complementarias: a) Se utilizarán los materiales de construcción propios de esta zona, buscando la conservación y el rescate de las tecnologías tradicionales; b) Particularmente, las cubiertas de las edificaciones serán inclinadas y obligatoriamente de teja cerámica o de elementos naturales apropiados. Se exceptúan de esta obligación las construcciones para invernaderos y para pequeños criaderos familiares de ganado mayor y menor, en los sectores en los que esté permitido estos usos; c) El emplazamiento de las edificaciones deberá integrarse al medio físico natural existente y por lo tanto respetará el entorno paisajístico del lugar; d) Los cerramientos de los predios con frente a vías vehiculares ya existentes en el conjunto de este territorio o que en el futuro se permitan en el Sector 1, serán transparentes e incorporarán elementos vegetales propios de la zona. Se admitirá la presencia de mampostería hecha con materiales pétreos hasta la altura de 1 metro; y, e) Los cerramientos de los predios ya sean con frente a caminos vecinales o peatonales -existentes o que en el futuro se permitan- y a los canales de riego, consistirán obligatoriamente en alambradas combinadas con elementos vegetales propios de la zona y de no más de 1,5 metros de alto. Art. 30.- Todas las vías vehiculares planificadas y aprobadas por la Municipalidad en los Sectores de Planeamiento 2, 3, 4, y 5 que hasta la fecha de aprobación de la presente Ordenanza no han sido abiertas, serán motivo de rediseño sobre la base de los siguientes parámetros técnicos: a) Mantendrán el carácter de vías vehiculares aquellas requeridas exclusivamente para mejorar la accesibilidad a los distintos sectores del territorio objeto de regulación de esta Ordenanza y desde el punto de vista funcional serán únicamente vías locales o colectoras de penetración, desde las cuales partirán los caminos o senderos peatonales que comunicarán a los predios; b) Sus secciones transversales serán las mínimas indispensables; y, c) Su diseño horizontal y vertical deberá respetar la estructura espacial del asentamiento. Art. 31.- Los retiros frontales para los terrenos que tienen frente a la Avda. Medio Ejido-San Joaquín-Sayausí (Av. Enrique Arízaga Toral) serán de 10 mts. medidos desde la línea de fábrica. Art. 32.- Cuando alguna actuación urbanística no se halle regulada por las determinaciones de esta Ordenanza o en su defecto sean insuficientes para tal finalidad, dicha actuación podrá a iniciativa de la Municipalidad o a petición de la Junta Parroquial ser conocida y resuelta por el Concejo Cantonal, previo informe de la Comisión de Urbanismo y de la Secretaría General de Planificación. El mismo procedimiento se aplicará para conocer y aprobar formas de ocupación en condominio que garanticen usos agrícolas en áreas no inferiores al 50% del tamaño de las parcelas. Art. 33. - Para la fertilización y regeneración orgánica de los suelos, se propenderá a la elaboración “in situ” de abono orgánico utilizando residuos de cosechas, restos de ramas y podas, grama de “kikuyo” y otros materiales que usualmente se queman. CAPITULO IX DE LA PARTICIPACION DE LA COMUNIDAD Art. 34.- Con el propósito de que la comunidad de San Joaquín participe activamente en la gestión del territorio objeto de regulación de la presente Ordenanza, a través de sus legítimos representantes, todas las actuaciones que se localicen en el mismo y que, en el futuro, tramite la Municipalidad de Cuenca, como los fraccionamientos de suelo y la construcción de edificaciones, serán conocidas y resueltas en forma previa a su aprobación por parte de la Dirección de Control Municipal, por la Comisión de Urbanismo, en la que participará con voz el Presidente de la Junta Parroquial de San Joaquín o su representante. Las actuaciones que por su carácter obligatorio deban ser aprobadas por el I. Concejo Cantonal, en forma previa, serán conocidas también por la Comisión de Urbanismo en la que participará igualmente el Presidente de la Junta Parroquial de San Joaquín o su representante. CAPITULO X DEL APOYO DE LA MUNICIPALIDAD AL PLAN INTEGRAL DE DESARROLLO DE LA ZONA DE SAN JOAQUIN Art. 35.- Considerando que esta Ordenanza constituye una normativa reguladora del uso y aprovechamiento del suelo y que en consecuencia abarca solamente uno de los aspectos del desarrollo de la zona, la Municipalidad de Cuenca compromete su apoyo, sobre todo a la Comunidad y en particular a sus entes gestores, para la formulación e implantación del Programa de Actuaciones, que deberá ser ejecutado a través de programas, proyectos y acciones no físicas, especialmente en el ámbito de la asistencia técnica agroecológica, así como a la formulación e implantación del correspondiente Programa de Seguimiento y Control. Art. 36.- No tendrán validez los fraccionamientos del suelo que se realicen sin la correspondiente autorización municipal, incluso en el caso de condominios que se ejecuten bajo el Régimen de Propiedad Horizontal. Art. 37.- Esta Ordenanza entrará en vigencia a partir de su publicación. DISPOSICIONES TRANSITORIAS Para el sector 4 que comprende los caseríos de Mesaloma, Cáñaro, Turupamba, Pinchizana y para el sector 5 que corresponde al corredor del río Yanuncay en el que se ubican los Caseríos de: San José, La Inmaculada, Sústag y Soldados, queda prohibida la subdivisión del suelo por el lapso de un año de conformidad con lo establecido en el Art. 243 de la Ley de Régimen Municipal, tiempo en el que la Municipalidad de Cuenca contará con los estudios correspondientes a los Planes Parciales de Ordenamiento.