El Ilustre Concejo Cantonal, en sesión extraordinaria de fecha 24 de julio de 2009, al tratar el punto 29 del orden del día, acogiendo la recomendación de la Comisión de Urbanismo de fecha 16 de julio de 2009, resolvió autorizar el CAMBIO DE USO DE SUELO DEL PREDIO DE PROPIEDAD DE CESTIA, INVERSIONES ALIADAS NEPTUNO, constante en los siguientes términos: La propuesta urbana originalmente describe una intervención en un área total de 32,3 hectáreas, contemplando 285 lotes para vivienda y 14 bloques para construcción en altura (edificaciones de hasta tres plantas y bloques de hasta seis pisos) con una densidad neta de 17,5 viviendas por hectárea, de los cuales se destinaría de acuerdo al plano presentado 24,5 hectáreas para vías, áreas verdes y equipamiento, describiéndose: Área de Centro de Salud: 1.554,30 m2 Área para parque Infantil: 1.236,90 m2 Área para Unidad Deportiva: 1.455,50 m2 Área Comunal y Equipamiento Viario: 7.961,10 m2 Área Verde ( Línea Eléctrica): 13.315,10 m2 Área Verde: 94.938,00 m2 Área Protección de Márgenes Quebrada Milchichig: 17.241,80 m2 Área par Escuela: 8.572,80 m2 Sistema Vial: 94.000,00 m2 Desde el punto de vista urbanístico el predio se articula con la Av. Del Toril y por la Calle Barrial Blanco, vías cuya sección posibilita la accesibilidad que demandará la ocupación con el uso de vivienda en dicho sector, actividad complementada con aquellas de comercio cotidiano y aprovisionamiento a la vivienda al por menor y de servicios profesionales. El documento presentado señala en forma adicional la predisposición para conjuntamente con la I. Municipalidad de Cuenca emprender con la construcción de los espacios verdes propuestos y la siembra de vegetación. Se adjunta de igual manera un estudio geotécnico suscrito por la Ing. Cristina Vintimilla A., el cual establece como objetivo determinar las principales propiedades de los materiales de sub-rasante en base a análisis granulométricos y capacidad portante. En este punto se manifiesta que el estudio determina un análisis muy general, por lo que se deberá realizar una valoración comparativa del comportamiento en función de la carga propuesta para el terreno, motivo por el cual las intervenciones que se generen a futuro en dicha zona deberán contar con un estudio más amplio que determine además de las caracteristicas físicas, el comportamiento del suelo, análisis de vulnerabilidad y recomendaciones a ser asumidas para garantizar la estabilidad del área y las intervenciones a ser asumidas para garantizar la estabilidad del área en dicho sector. Mediante oficio 2009-350-GAPASA de junio 30 de 2009 suscrito por el Ing. Rafael Velez Loja, Gerente de Agua Potable, Saneamiento y Gestión Ambiental de la Empresa Municipal ETAPA, informa en la parte pertinente lo siguiente: “El abastecimiento de agua potable, para el proyecto” …” en donde irán emplazadas 1131 viviendas, no es factible desde los sistemas existentes. El servicio de Agua Potable proyectada para esa zona está en conformidad con las tendencias de crecimiento establecidas por la Ordenanza Municipal, esto es para una densidad que varía entre 59,39 hab./ha y 128 ha/ha para el año horizonte 2030. Ante la propuesta habitacional, la empresa considera que por encontrarse dentro del área urbana de la Ciudad y del área de cobertura del sistema Tixán el abastecimiento de agua potable puede ser factible si se considera la edificación solamente de dos viviendas por cada lote, lo que nos daría una densidad de 133,32 hab/ha. Esto permitirá a la Empresa realizar una evaluación de los subsistemas con la finalidad de mejorar la capacidad de la infraestructura proyectada y establecer las mejoras requeridas desde los centros de reserva debido al incremento de la densidad habitacional y por este mismo efecto en su área de influencia. En cuanto al sistema de alcantarillado en la zona existe infraestructura que consiste en el interceptor marginal al Río Milchichig, el mismo que deberá ser evaluado bajo las condiciones de funcionamiento de este sistema” CONCLUSIONES Bajo estas consideraciones, luego del análisis sectorial del área, se consideró pertinente acoger el criterio expresado por la Secretaría General de Planificación que manifiesta lo siguiente: - La memoria Técnica ha buscado detallar los justificativos y objetivos que pretende alcanzar la intervención con la finalidad de calificarlo como un Proyecto Especial que será sujeto del establecimiento de lineamientos específicos y excepcionales con relación a las normativas vigentes determinadas por la Reforma Actualización, Complementación y Codificación de la Ordenanza que Sanciona el Plan de Ordenamiento Territorial del Cantón Cuenca: Determinaciones para el Uso y Ocupación del Suelo Urbano, posibilitando de esta manera su tratamiento como un documento y memoria técnica a fin de sea conocido y resuelto de conformidad al Art. 102 de dicho cuerpo legal. - Es importante enmarcarse dentro de los lineamientos generales que determina el Plan de Ordenamiento Territorial del Cantón Cuenca, respecto al área urbana como las áreas periurbanas. - Promover un crecimiento compacto de la ciudad, consolidando áreas que cuentan con servicios, infraestructuras y equipamiento evitando la dispersión y por lo tanto la elevación de la renta del suelo urbano. - Consolidar el interior del perímetro urbano, mediante una efectiva política dirigida a densificar el área urbana, propendiendo a un crecimiento compacto de la ciudad, evitando la presencia de intersticios, optimizando la infraestructura y equipamiento que dispone la ciudad. - Procurar un aprovechamiento racional y sustentable del suelo y propender hacia una equilibrada relación entre la sociedad y su entorno. - Procurar que el suelo se utilice de manera compatible con el bienestar de los habitantes, e bien público y la función social; - Controlar la distribución espacial de la población y ocupación de espacios que no presenten condiciones para ser consolidados, tal es el caso de áreas con pendientes superiores al 30%, áreas de inestabilidad geológica, áreas de interés paisajístico y área agrícolas especiales. - Es factible establecer el cambio de uso de suelo a vivienda al predio en aquellas áreas que han sido establecidas de manera preliminar para receptar lotes de edificación en la propuesta presentada. Para el efecto se adjuntarán para la revisión de los proyectos definitivos los estudios detallados y pormenorizados del comportamiento del suelo, recomendaciones constructivas, entre otros. - Las determinaciones en cuanto a tamaño de lote y determinaciones de uso y ocupación del suelo se adjuntarán necesariamente a la densidad de habitantes descritas por la Empresa Municipal. - Se deberán mantener los porcentajes determinados por el proyectista para áreas verdes y equipamiento establecidos en la propuesta con la finalidad de precautelar el adecuado desarrollo de los habitantes que residirán en el sector. De igual manera la propuesta vial se articulará necesariamente a la planificación del sector del Tablón de Miraflores. - El tratamiento de este proyecto se sujeta parcialmente a las determinaciones establecidas en el Art. 39 de la Ordenanza de uso y Ocupación de Suelo, posibilitando el establecimiento de determinaciones particulares al conformar por sus dimensiones un conjunto urbano arquitectónico de carácter armónico. - El emplazamiento de los equipamientos comunitarios deberán estar condicionados a la generación de un “bloqueamiento de distribución” de las edificaciones, generando estudios específicos que garanticen la estabilidad y seguridad de dichas construcciones, las mismas que no supondrán la realización de obras civiles que por su magnitud tornen inejecutables económicamente los proyectos. - La dotación de agua potable, pavimentación así como el adecuado tratamiento de las aguas servidas, serán de responsabilidad del promotor del proyecto, en virtud de lo cual deberán generarse los estudios técnicos y convenios respectivos para garantizar estos servicios en el proyecto, debiendo establecerse con claridad las diferentes etapas de desarrollo del mismo. - Se verificará con la Dirección de Avalúos, la propiedad del área ubicada en el sector este de la calle del Barrio Blanco. - Se revoca la resolución adoptada en sesión del 9 de julio de 1992. - Se dejará estricta constancia que las áreas en las cuales se han determinando usos forestales no serán sujetos de nuevos usos o revisiones, debiendo permanecer con dicha calificación a futuro. - Las intervenciones posteriores en relación a proyectos de construcción o parcelación sobre dicho predio deberán ser obligatoriamente conocidas y aprobadas por el I. Concejo Cantonal.