El Ilustre Concejo Cantonal, en sesión ordinaria celebrada el día miércoles 3 de septiembre de 2008, al tratar el punto 13 del orden del día, acogiendo la recomendación formulada por la Comisión de Urbanismo de fecha 4 de agosto de 2008, resolvió aprobar el CAMBIO DE DETERMINANTES PARA EL PREDIO DEL DR. EDGAR PUYOL P. y FAMILIA UBICADO EN EL SECTOR DE MAYANCELA, constante en los siguientes términos: Se conoce el oficio N.2524 SGP de 16 de julio de 2008 de la Secretaría General de Planificación, relacionado con el oficio s/n de 20 de mayo de 2008, suscrito por el Arq. Franklin Abad, Responsable Técnico del Proyecto de Vivienda Económica BEMANI, así como del requerimiento efectuado por la Comisión de Urbanismo de sesión del día 20 de junio de 2008, por la cual luego de conocer el documento correspondiente a la “Memoria Técnica de Intervención” han solicitado un informe de la Secretaría General de Planificación, la Dirección de Control Municipal y del Director del Plan de Ordenamiento Territorial del Cantón. Se procedió a revisar el documento presentado por el Arq. Franklin Abad, cuya estructura fue sugerida por la Secretaría General de Planificación mediante oficio N°. 1492 SGP de 7 de mayo de 2008 a fin de analizar el proyecto presentado y sus correspondientes alcances, aspectos que permitirán al I. Concejo Cantonal emitir un pronunciamiento de conformidad a lo dispuesto en el Art. 102 de la Reforma, Actualización y Complementación de la Ordenanza que Sanciona el Plan de Ordenamiento Territorial del Cantón Cuenca: Determinaciones para el uso y Ocupación de Suelo. La información presentada comprende dos partes, cuyos contenidos corresponden a la Memoria Urbano-Arquitectónica del Anteproyecto y a los anexos gráficos que complementan y dan sustento a los planteamientos establecidos en dichos documentos. El informe comprende una breve síntesis del proceso que se ha seguido para la estructuración de la propuesta, un análisis del documento presentado y las conclusiones respectivas para continuar con los trámites que correspondan. ANTECEDENTES: El proyecto se propone sobre un predio ubicado al Norte de la Ciudad de Cuenca, en el límite del área urbana de la ciudad, sector de planeamiento N-15 en parte y en otra parte en el sector de San Vicente de Mayancela en el Área de Influencia de la ciudad de Cuenca y Territorios Adyacentes, Localización de Sectores Rurales con Tendencia a la Conformación de Núcleos Urbanos. La normativa vigente para el predio, despachada mediante Certificado de Afectación y Licencia Urbanística determina para el sector un máximo de dos pisos de altura, con lotes mínimos de 350m2, frentes mínimos de 15.00mts y coeficientes de ocupación de máximo 75%, el tipo de implantación de la vivienda aislada con retiro frontal de 8.00mts, laterales y posteriores de 3.00mts impedirán la ejecución de la intervención planteada; razones por las cuales luego de los análisis previos que justificarían la excepcionalidad del proyecto y la finalidad del mismo se ha considerado pertinente someter el proyecto a las disposiciones constantes en el Art. 102 de la Reforma, Actualización, Complementación y Codificación de la Ordenanza que Sanciona el Plan de Ordenamiento Territorial del Cantón Cuenca. ANÁLISIS DEL PROYECTO PRESENTADO: En breves rasgos se extrae del documento técnico que la propuesta es establecer un asentamiento poblacional con una proyección aproximada de 4.992 habitantes, con una densidad neta de 534 hab./ha, en un terreno cuya superficie total es de 9,34 Ha. El planteamiento propone una tipología formal con el establecimiento de espacios que son asimilados al proyecto en la búsqueda de una nueva funcionalidad de espacios considerados como “tradicionales” en el contexto urbano y que se acoplan a las condiciones físicas del terreno: calles peatonales, escalinatas, plazoletas, esquinas, vados y áreas para recreación entre otros brindan variedad al conjunto, espacios serán fundamentales en la concreción y aplicación del mismo con una nueva propuesta urbanística. Como se manifestó anteriormente la topografía y las características del proyecto constituyen un aspecto determinante en la composición y aprovechamiento del territorio a intervenir, razones por las cuales los estudios que se realicen en forma posterior y que definirán la aprobación del proyecto deberán garantizar la estabilidad de la zona. Se considera importante señalar que se propone la ocupación máxima del 30% para la construcción de departamentos, destinándose el restante a equipamientos de diferente índole, áreas verdes y vialidad. La disposición arquitectónica propone volúmenes con una altura de cuatro pisos de departamentos en plantas altas y un piso de parqueos en planta baja, señalándose que en los casos en los que no se usa la planta baja como una zona de parqueos vehiculares, los bloques tendrán solamente cuatros pisos de departamentos contados desde el nivel del terreno. Complementariamente se indica que en los terrenos desnivelados cuando un módulo puede acceder desde un nivel alto, podrá haber niveles inferiores contados desde el nivel de acceso de la calle, dependiendo fundamentalmente de la topografía, en estos casos no se harán excavaciones debajo del nivel del suelo para crear pisos de subsuelo en ningún caso, en dichos bloques, la altura será de cuatro pisos, se contará desde el nivel de la calle de acceso, más los niveles inferiores que por la topografía se pudieran crear; estas determinaciones van encaminadas a garantizar un mínimo de intervenciones en cuanto a la topografía original del terreno, mejorando las condiciones de estabilidad del asentamiento. Para este efecto, la guía de desarrollo, se establece según un plano de propuesta, en el cual se genera un amanzanamiento, fijándose retiros de 5,00mts. CONCLUSIONES: El proyecto denominado “BEMANI” por el tratamiento y la composición como un conjunto urbano arquitectónico, amerita sea tratado como un caso de excepción, cuya concreción y ejecución deberá garantizarse contando con los respectivos estudios técnicos específicos. Este tratamiento, que se enfoca de acuerdo a lo expresado por los promotores a grupos de ingresos económicos bajos se enmarca dentro de los lineamientos que se han esbozado en el Proyecto del Plan de Ordenamiento Territorial del Cantón Cuenca para satisfacer las demandas de vivienda de la ciudad. Aspectos asumidos y considerados para proceder a la aprobación del cambio de determinantes para este conjunto habitacional, entre las cuales se señala: 1. La aprobación y concreción del proyecto supondrá el incremento de población en un sector que actualmente está en proceso de consolidación demandando a corto y mediano plazo mejoras en cuanto reformas a la planificación urbana, dotación de infraestructura básica, mejoramiento de accesibilidad en cuanto al estado y sección del trazado vial así como a la transportación pública. En este contexto la aprobación de la propuesta asumirá el compromiso de la I. Municipalidad a incluir o reformar sus planes operativos subsiguientes para el tratamiento de la zona de influencia del proyecto. 2. El tratamiento de este proyecto se sujeta parcialmente a las determinaciones establecidas en el Art. 39 de la Ordenanza de Uso y Ocupación de Suelo, posibilitando el establecimiento de determinaciones particulares al conformar por sus dimensiones un conjunto urbano arquitectónico de carácter armónico. Para el efecto deberán considerarse las disposiciones constantes en cuanto a las dimensiones mínimas para el emplazamiento de los bloques edificados y su correspondiente separación, la misma que no deberá ser menor a 0,5 veces la altura del bloque de mayor número de pisos. 3. Es preciso señalar que no existe un acuerdo con relación al tratamiento de las alturas propuestas en el proyecto, siendo criterio de la Secretaria General de Planificación y la Dirección del Plan de Ordenamiento Territorial que no es factible autorizar volúmenes con alturas superiores a cuatro plantas desde el nivel de acceso; puesto que la determinación de edificaciones de cinco pisos necesariamente obliga a respetar la normativa existente relativa a la implementación de elevadores. Se puede considerar como alternativa de solución al equilibrio económico del proyecto que el último piso pueda ser resuelto utilizando tipologías de departamentos dúplex. De conformidad a lo expresado en el documento deberá preverse obligatoriamente la construcción del cajón de elevadores para su implementación en fases posteriores. 4. Si bien se observa que los espacios de servicio comunitario podrán en cuanto a los indicadores presentados satisfacer las demandas de la población, debe establecerse con claridad la responsabilidad así como los períodos de ejecución para la dotación de cada uno de los equipamiento de diversa índole al interior del proyecto por cuanto se proponen áreas con diferentes servicios, algunas establecidas para comercio y mercadeo de propiedad del promotor, talleres y artesanías, etc. (quien ejecuta, cuándo y bajo qué modalidad); de igual manera la aprobación del proyecto general deberá presentar los estudios técnicos que sean del caso para garantizar la factibilidad de ejecución de estos elementos en los sitios que han sido planteados para tal finalidad. 5. Es preciso considerar para la realización del proyecto la distribución de las áreas de estacionamiento de visitas, específicamente para el sector de las manzanas denominadas “H, I, J, K” así como la demanda que se generará en el sistema vial una vez que entren en funcionamiento los equipamientos proyectados, aspecto que inclusive podría suponer una modificación al planteamiento presentado por los promotores en el sentido que se manifiesta que no se considera pertinente el ingreso al conjunto de vehículos de transportación pública. 6. El emplazamiento de las unidades educativas y la reducción de las márgenes de protección del río deberán estar condicionadas a la generación de un “bloqueamiento de distribución” de estos equipamientos, generando estudios específicos que garanticen la estabilidad y seguridad de dichas edificaciones que no supongan obras civiles que por su magnitud tornen inejecutables económicamente los proyectos, para el presente caso la autorización que otorgue el I. Concejo Cantonal deberá fijar esta circunstancia en forma expresa. 7. La dotación de agua potable, así como el adecuado tratamiento de las aguas servidas, serán de responsabilidad del promotor del proyector, en virtud de lo cual deberán generarse los estudios técnicos y convenios respectivos para garantizar estos servicios en el proyecto, para lo cual debe establecerse con claridad las diferentes etapas de desarrollo del mismo. 8. En concordancia con lo señalado en el párrafo anterior, deben definirse las etapas de desarrollo, las obras a realizar y la forma de aprobación del mismo, de acuerdo al plano que presentará el promotor para dicho efecto; en el cual los sistemas matices generales deberán efectuarse en su totalidad para su correspondiente recepción por parte de la I. Municipalidad. 9. Deben formar parte del expediente el cumplimiento de las recomendaciones emitidas por parte de la Dirección de Control Municipal, contenidas en el oficio N. 1677 DCM, informe solicitado por la Comisión de Urbanismo como parte del proceso de trabajo en el proyecto BEMANI. 10. Se autoriza en forma expresa a la Dirección de Control Municipal, continúe en forma directa con la revisión y analice la aprobación de las reformas al proyecto que ha sido presentado. Dichas modificaciones responderán exclusivamente a parámetros técnicos resultantes de los análisis y estudios específicos a detalle relacionados con la estabilidad constructiva del proyecto arquitectónico, por tanto no se permitirá modificaciones en cuanto a incrementos de densidades, disminución de áreas de equipamientos, alturas de edificaciones. Para tal efecto dicha Dependencia podrá solicitar el asesoramiento y requerirá los informes que considere pertinente a las diferentes Direcciones o Empresas Municipales. Informe que es puesto a conocimiento y consideración de la Comisión de Urbanismo, a fin que se continúe con el tratamiento correspondiente, por lo que, el I. Concejo Cantonal, autoriza el cambio de determinantes para el predio del Dr. Edgar Puyol y Familia, ubicado en el sector de Mayancela, tomando como guía la memoria técnica presentada por el proyectista en la que deberían incorporar las recomendaciones efectuadas en el presente informe, además el promotor deberá presentar los estudios correspondientes a la fase de anteproyecto arquitectónico para su correspondiente aprobación y sugiriéndose adicionalmente que se autorice la construcción de edificaciones de cinco pisos en las áreas que han sido propuestas en el proyecto de intervención condicionadas al cumplimiento de la norma establecida para circulación vertical, esto es se procederá obligatoriamente a construir e implementar los elevadores en dichas construcciones.