El Ilustre Concejo Cantonal en sesión ordinaria celebrada el jueves 15 de septiembre de 2011, al tratar el punto 12 del orden del día, acogiendo la recomendación de la Comisión de Urbanismo del 5 de agosto de 2011, resolvió aprobar la planificación del sector de LOS GERANIOS de la parroquia El Valle; de acuerdo a los datos que constan en la siguiente propuesta:

PROPUESTA:

Se realiza la planificación de este sector con el objetivo de regularizar y evitar que dicho fenómeno de crecimiento incontrolado continúe dándose.

La propuesta busca una articulación sistemática de variables ambientales de las quebradas existentes, con variables económicas y sociales de manera que se permite construir diferentes escenarios de ordenamiento territorial que reflejen los verdaderos costos y beneficios socioeconómicos respecto a usos alternativos del capital natural (suelo y recursos naturales).para el beneficio de los habitantes del sector, para lo cual se permitirá:

• Facilitar la conducción de los servicios de agua potable, alcantarillado, red eléctrica, telefónica entre otras.
• Mantener y conservar las condiciones ambientales de las quebradas y evitar las descargas de aguas residuales del sector reduciendo la contaminación.
• Proponer un sistema vial que permita densificar el sector a medida de sus  condiciones.

VIALIDAD.

El diseño vial permitirá la conectividad en el sector;  las vías planteadas tienen como referencia las vías existentes, regularizando su trazado y secciones, proporcionando accesos adecuados a las diferentes propiedades, procurando que las cargas de afección que necesariamente provoca la planificación vial sean equitativamente compartidas.  Las  condiciones  topográficas y geológicas del terreno constituyen un limitante en el diseño vial, en el cual se  establece:

• Se propone un sistema vial interzonal, cuyo objetivo es servir de desfogue para facilitar la circulación vehicular de las respectivas calles que existen en el sector de planeamiento, esta vía tendrá una sección de 14 metros, con calzada de 10  m, y veredas de 2 m, en la cual se incluye una franja verde para protección al peatón. Se caracteriza como vía colectora pues enlaza la vía que conduce a Monay - Baguanchi con el sector de Chilcapamba.
• Para las vías locales planteadas y las nuevas vías que se propongan en el sector, la sección mínima establecida será de 10 metros.
• Se proponen retornos los cuales culminan y se vinculan a las áreas no urbanizables.

EQUIPAMIENTO.

La propuesta establecen un área de equipamiento de manera que abasteciera las nuevas condiciones del sector, por lo que se define un área de 2.030 m2 vinculante a la margen de protección de la quebrada de Arnahuaycu (área no urbanizable) destinándola como Parque Barrial, un área de 2.000 m2 para destinarlo como Parque Infantil y un área de 4.000 m2 para destinarlo como Escuela.

Además según lo establece la COTAD, se deberá considerar que al realizar los proyectos de lotizaciones, estos deberán destinar un porcentaje de área útil en calidad de áreas verdes y comunales, dentro de este rango establecido, no se considerarán los bordes de quebrada y sus áreas de protección, riberas de los ríos y áreas de protección, zonas de riesgo, playas y áreas de protección ecológica.

CARACTERÍSTICAS DE USO Y OCUPACIÓN.

Para establecer las características de uso y ocupación del territorio se lo ha definido en dos Áreas: Área Urbanizable y Área no Urbanizable, y que deberán regir estrictamente a las siguientes determinantes establecidas:

Las determinantes establecidas a continuación están representadas en el plano adjunto de la “PLANIFICACION DEL SECTOR EMILIO SARMIENTO DE LA PARROQUIA EL VALLE”, dentro del Cuadro No. 1 denominado. “DETERMINANTES PARA EL SECTOR”:

ÁREA URBANIZABLE:

• El uso principal permitido será el de vivienda.
• El tamaño del lote mínimo, será de 250 metros cuadrados con una densidad máxima de  40 viv/ Ha.
• La altura de la edificación será de máximo 2 pisos.
• El tipo de implantación de la edificación será Pareada con retiro frontal y posterior.
• El tamaño del frente mínimo será de 12 metros.
• Retiros mínimos obligatorios desde planta baja: Frontal de 5 metros, Lateral de 3 metros y Posterior de 5 metros. Por ningún motivo se autorizará la construcción en el retiro lateral.
• El Coeficiente de Ocupación de Suelo (C.O.S.) será de 35 %.
• Todos los cerramientos deberán ser transparentes, sin excepción alguna. Se podrá construir un antepecho máximo de 1 metro de alto desde el nivel de la acera planificada y definida.
• No se autorizará la construcción de sótanos.

ÁREA NO URBANIZABLE:

• El uso principal permitido será forestal.
• Las zonas geológicamente inestables determinados como “ZONAS SUSCEPTIBLES A FENÓMENOS DE INESTABILIDAD DE TERRENOS”.
• Se establece una margen de protección de la quebrada Del Salado de 30 metros y de la quebrada de Arnahuaycu y otras, un margen de 15 metros tomados desde la orilla (cota de máxima creciente).
• No podrán ser urbanizados terrenos que posean pendientes superiores  al 30 % (topografía del lugar).
• Se establece para la Red de Alta Tensión un margen de protección de 20 metros. Es decir 10 metros tomados a cada lado desde la línea de red.
• En las áreas no urbanizables, el tamaño de lote mínimo será de 2.500 metros cuadrados.
• En estas áreas determinadas como NO URBANIZABLES, no se permitirá el emplazamiento de ningún tipo de construcción.

CONSIDERACIONES GENERALES.

• No se permitirá reconsideraciones en cuanto a la disminución de medidas en tamaño de lotes y más determinantes, a más de lo establecido en el Art 89 de la Ordenanza vigente.
• Las determinantes que no se encontraren aquí formuladas, se acogerán a las establecidas en la vigente Ordenanza, y de no considerarse en ninguna de estas, simplemente no se permiten.
• Se entenderán a las áreas no urbanizables como: RESTRICCIÓN EN EL USO DEL SUELO y no como afección, por lo tanto, dichas áreas no tendrán derecho a indemnización, a menos que la I.M.C. lo establezca conveniente, determinando un uso para estas áreas.