ORDENANZA DE APROBACION DEL PLANO DEL VALOR DEL SUELO URBANO, URBANO PARROQUIAL Y RURAL, DE LOS VALORES DE LAS TIPOLOGÍAS DE EDIFICACIONES, LOS FACTORES DE CORRECCIÓN DEL VALOR DE LA TIERRA Y EDIFICACIONES, Y LAS TARIFAS, QUE REGIRAN PARA EL BIENIO 2008 - 2009 EL ILUSTRE CONCEJO CANTONAL DE CUENCA CONSIDERANDO: Que los artículos 304 y 308 la Ley Orgánica de Régimen Municipal vigente establecen las normas para la valoración de la propiedad urbana y rural y, en los artículos 315 y 333 se determina la forma de aplicación para la emisión de cobro de los impuestos prediales; Que los mencionados artículos ordenan que las Municipalidades aprobarán, mediante Ordenanza, los fundamentos para establecer los planos de avalúo del suelo, así como los correspondientes criterios y parámetros de avalúo de las propiedades urbanas y rurales; Que es indispensable establecer el plano del valor de la tierra, los factores de aumento y reducción del valor del suelo y los parámetros para la valoración de las edificaciones con los que se efectuarán el avalúo de los predios urbanos y rurales del cantón Cuenca que regirá para el bienio 2008– 2009; y, En uso de las facultades legales que le concede la Ley EXPIDE: La siguiente ORDENANZA DE APROBACION DEL PLANO DEL VALOR DEL SUELO URBANO, URBANO PARROQUIAL Y RURAL, DE LOS VALORES DE LAS TIPOLOGÍAS DE EDIFICACIONES, LOS FACTORES DE CORRECCIÓN DEL VALOR DE LA TIERRA Y EDIFICACIONES, Y LAS TARIFAS, QUE REGIRAN PARA EL BIENIO 2008 - 2009 Art. 1.- VALOR BASE DEL SUELO URBANO Y RURAL.- Apruébese los Planos del Valor Base del Suelo para propiedades urbanas, urbano parroquiales y de los propiedades rurales en función de los valores de las manzanas y localidades previamente definidas, y las correspondientes tablas que contienen los criterios de ajuste del valor del suelo por metro cuadrado de superficie para cada uno de dichos manzanos y localidades, conforme consta en los anexos 1, 2, 3 y 4 de la presente Ordenanza. Art. 2.- CRITERIOS DE CORRECCIÓN DEL VALOR UNITARIO BASE DE LOS LOTES DEL AREA URBANA Y URBANO PARROQUIAL.- Para la valoración individual de los predios ubicados en el área urbana de la ciudad de Cuenca y en las 21 áreas urbano parroquiales, se tomará el Valor Unitario Base asignado al manzano o localidad área en la cual se ubica cada lote, al cual se aplicarán los siguientes coeficientes de corrección en forma de factores de ajuste. Para el cálculo del avalúo individual o final de las propiedades, se consideraran los siguientes factores en función de las características específicas e intrínsecas propias del predio. Para el avaluó general masivo de las propiedades urbanas y rurales del cantón, al valor base del terreno se aplicaran los factores de ajuste, de acuerdo a los datos disponibles en la base de datos catastrales. Los factores de ajuste al valor base del terreno, se detallan en las siguientes tablas: TABLA DE FACTORES DE CORRECCION N°1.1 TABLA DE FACTORES DE CORRECCION N° 1.2 TABLA DE FACTORES DE CORRECCION N° 1.3 TABLA DE FACTORES DE CORRECCION N°1.4 TABLA DE FACTORES DE CORRECCION N° 1.5 TABLA DE FACTORES DE CORRECION N° 1.6 TABLA DE FACTORES DE CORRECCION N° 1.7 TABLA DE FACTORES DE CORRECCION N° 1.8 TABLA DE FACTORES DE CORRECCION N° 1.9 TABLA DE FACTORES DE CORRECCION N° 1.10 TABLA DE FACTORES DE CORRECCION N° 1.11 TABLA DE FACTORES DE CORRECCION N° 1.12 Cálculo del Avalúo Final del terreno: Para el cálculo del valor del terreno se aplica la siguiente formula: Vt = Vb * A * Fc Donde: Vt : Valor del terreno Vb: Valor unitario base por metro cuadrado de terreno que consta en el plano de valor de la tierra, A: Área del lote Fct.: Factor total de corrección resultante del producto entre todos los factores que se aplican. Art. 3.- VALORACION DE LAS CONSTRUCCIONES EN EL AREA URBANA, URBANO PARROQUIAL Y RURAL: La valoración de las edificaciones en el área urbana, urbano parroquial y rural del cantón será realizada a partir de las tipologias y factores de ajuste que constan en las siguientes tablas: TABLA DE AVALÚO N° 2.1 TABLA DE FACTORES DE CORRECCION N° 2.1 TABLA DE FACTORES DE CORRECCION N° 2.2 TABLA DE FACTORES DE CORRECION N° 2.3 NOTA: La edad de las edificaciones serán calculadas a partir de la conclusión y/o de la remodelación integral de la edificación. El cálculo del avalúo de las construcciones será realizado con la aplicación de la siguiente formula: Vc = Ac x Vm2 x Fc En donde: Vc: Valor de la construcción Ac: Área de la construcción Vu: Valor por metro cuadrado según topología tabla 1U Fc: Factor total de corrección. Art. 4. VALORACION INDIVIDUAL DE LOS LOTES DEL AREA RURAL- Para realizar el avalúo de cada uno de las parcelas rurales del cantón se procederá a aplicar las tablas de los Valores Unitarios Base de acuerdo a la clase de tierra (tabla Nº 3.1); el valor de los elementos y mejoras que pudieran existir en la parcela (tabla Nº 3.2 a 3.8). De acuerdo a lo dispuesto en el Art. 331 de la ley Orgánica de Régimen Municipal TABLA DE AVALÚO N° 3.1 TABLA DE AVALÚO N° 3.2 TABLA DE AVALÚO N° 3.3 VALOR DE LOS CULTIVOS DE CICLO CORTO NOMBRE CULTIVO VALOR COMERCIAL DE LOS CULTIVOS ($Ha.) TRADICIONAL MEJORADO INTENSIVO Arveja 1.200 1.680 2.640 Naranjilla 2.300 3.220 5.060 Hortalizas 3.800 5.320 8.360 Caña de azúcar 920 1.288 2.024 Maíz duro 1.073 1.502 2.361 Frutales 3.450 4.830 7.590 Cebolla 2.800 3.920 6.160 Maíz –fréjol 590 826 1.298 Papas 1.400 1.960 3.080 Pastos 700 980 1.540 Cebada 680 952 1.496 Trigo 760 1.064 1.672 Tomate riñón 2.400 3.360 5.280 TABLA DE AVALÚO N° 3.4 TABLA DE AVALÚO N° 3.5 TABLA DE AVALÚO N° 3.6 TABLA DE AVALÚO N° 3.7 TABLA DE AVALÚO N° 3.8 TABLA DE AVALÚO N° 3.9 Art. 5.- CRITERIOS DE CORRECCIÓN DEL VALOR UNITARIO BASE DE LA TIERRA DEL AREA RURAL DEL CANTÓN CUENCA.- Para la valoración individual de los predios ubicados en el área rural de la ciudad de Cuenca se tomará el Valor Unitario Base asignado a la localidad área en la cual se ubica cada lote, al cual se aplicarán los siguientes coeficientes de corrección en forma de factores de ajuste de acuerdo a las características especificas e intrínsecas del predio. TABLA DE FACTORES N° 14 Factores de ajuste por la distancia a la vía de acceso y su jerarquía TABLA DE FACTORES DE CORRRECCION N° 15 TABLA DE FACTORES DE CORRECCION N° 16 TABLA DE FACTORES DE CORRECCION N° 17 TABLA DE FACTORES DE CORRECCION N° 18 TABLA DE FACTORES DE CORRECCION N° 19 TABLA DE FACTORES DE CORRECCION N° 20 TABLA DE FACTORES DE CORRECCION N° 21 TABLA DE FACTORES DE CORRECCION N° 22 TABLA DE FACTORES DE CORRECCION N° 23 TABLA DE FACTORES DE CORRECCION N° 24 TABLA DE FACTORES DE CORRECCION N° 25 TABLA DE FACTORES DE CORRECCION N° 26 TABLA DE FACTORES DE CORRECCION N° 27 TABLA DE FACTORES DE CORRECCION N° 28 Art. 6.- AVALÚO TOTAL DEL PREDIO: El valor total del predio, se lo establecerá a partir de la suma del avalúo total de la tierra y del avalúo total de las edificaciones que pudieren existir al interior del mismo. Art. 7.- TARIFAS DEL IMPUESTO PREDIAL URBANO Y DEL IMPUESTO PREDIAL RURAL: Las tarifas a aplicarse para el cálculo del impuesto predial urbano y la del impuesto predial rural para el bienio 2008-2009 correspondiente a cada predio se establecerán según el siguiente procedimiento: 1. Tarifa del Impuesto Predial Urbano Base: 0.25 0/00 (cero veinte y cinco por mil) del avalúo total. TbU. = Impuesto municipal 2008 * 1000/Avalúo de la propiedad 2008 2. Tarifa del Impuesto Predial Rural Base: 0.25 0/00 (cero veinte y cinco por mil) del avalúo total. TbR. = Impuesto municipal 2008 * 1000/Avalúo de la propiedad 2008. La tarifa básica en el caso de un propietario que tenga registradas varias propiedades se calculan con el avalúo acumulado de los mismos. Se aplicara las disposiciones del art. 322 de la L.O.R.M. La tarifa mínima corresponde a la establecida en los Artículos 315 y 333 de la Ley Orgánica de Régimen Municipal, esto es 0.25 por mil del avalúo resultante por el procedimiento que se establece en la presente ordenanza. Art. 8.- CRITERIOS PARA ACTUALIZAR LOS AVALÚOS. En caso de requerir realizar avalúos de áreas que no tengan el valor base del terreno determinando de acuerdo a sus propias características, se tomará como referencia los valores de la tierra urbana según el nivel de urbanización y obras de infraestructura con el que cuente el lote (tabla 20) y en caso de la tierra rural según el tipo de asentamiento y de acceso vial con que cuente la parcela en cuestión (tabla 21) Para la valoración puntual de las propiedades, en caso de avalúos especiales para indemnizaciones, expropiaciones o impugnaciones realizadas por los propietarios, la Dirección de Avalúos, Catastros y Estadisticas realizará obligatoriamente la actualización de los datos del predio y determinara el avalúo de acuerdo a la verificación de los valores comerciales reales del terreno y edificación, con la aplicación de los factores de ajuste correspondientes en el marco de valoración mínima y máxima establecida para cada valor unitario base constantes en los anexos 1,2 y/o planos de valor de la tierra urbana y rustica anexos a esta Ordenanza. TABLA DE AVALÚO N° 20 Valores Referenciales de la tierra según Nivel y Obras de Urbanización TABLA DE AVALÚO N° 21 Art. 9.- Vigencia.- La presente Ordenanza entrara en vigencia a partir del 1 de enero de 2008, sin perjuicio de su publicación en el Registro Oficial. CERTIFICADO DE DISCUSION: Certificamos que la presente Ordenanza fue conocida, discutida y aprobada por el Ilustre Concejo Cantonal, en Primer y Segundo Debates, en sus sesiones: ordinaria del 19 y extraordinaria del 21 de diciembre del 2007.- Cuenca, 22 de diciembre del 2007. Jorge Piedra Ledesma, VICEPRESIDENTE DEL ILUSTRE CONCEJO CANTONAL Dr. Guillermo Ochoa Andrade, SECRETARIO DEL ILUSTRE CONCEJO CANTONAL ALCALDIA DE CUENCA: Ejecútese y envíese al Registro Oficial para su publicación.- Cuenca, 24 de diciembre del 2007. Ing. Marcelo Cabrera Palacios, ALCALDE DE CUENCA Proveyó y firmó el decreto que antecede el Ing. Marcelo Cabrera Palacios, Alcalde de Cuenca, a los 24 días del mes de diciembre del 2007.- CERTIFICO. Dr. Guillermo Ochoa Andrade, SECRETARIO DEL ILUSTRE CONCEJO CANTONAL