ESTATUTO Y REGLAMENTO DE GESTIÓN, COPARTICIPACIÓN Y ADMINISTRACIÓN CONDOMINIAL DEL MERCADO TRES DE NOVIEMBRE EL I. CONCEJO CANTONAL DE CUENCA, CONSIDERANDO: Que por resolución del I. Concejo Cantonal, adoptada el 24 de abril del año 2003 , el Mercado 3 de Noviembre fue afectado al servicio público y sometido a un régimen de administración condominial por el cual se reconocen los aportes de los comerciantes tradicionales de dicho Mercado Que es atribución del Concejo Cantonal dictar los estatutos y reglamentos de uso, gestión y administración de los mercados, garantizando los derechos que se derivan de los aportes que realizan los comerciantes. En uso de sus facultades que le confiere la Ley, EXPIDE: El siguiente: ESTATUTO Y REGLAMENTO DE GESTIÓN, COPARTICIPACIÓN Y ADMINISTRACIÓN CONDOMINIAL DEL MERCADO TRES DE NOVIEMBRE. Capítulo I. Reglas Generales: Naturaleza del Servicio, Uso y Disfrute Art. 1.- EL Mercado Tres de Noviembre es un equipamiento afectado al servicio público con giros de actividad y servicio que constan en el plano de su edificación anexo al presente. Se encuentra ubicado en la ciudad de Cuenca, Parroquia San Sebastián, dentro de los siguientes linderos: por el norte la calle Mariscal La Mar en 56,43 metros; por el sur, con propiedad del Señor Luis Vásconez Argudo con 58,58 metros; por el este con la calle Coronel Talbot con 40,05 metros; y, al oeste, con propiedades de los herederos del Señor Luis Antonio Rivera en 40,65 metros. El bien singularizado es de propiedad municipal, según se desprende de la resolución judicial de fecha 25 de marzo del año 2003 dictada por el Juez Tercero de lo Civil de Cuenca, inscrita en el Registro de la Propiedad Número 2 el día 15 de mayo del año 2003, bajo el Número 192, y se encuentra sometido al régimen de administración y gestión condominial según se establece en el presente Estatuto y Reglamento. El área de terreno en que se emplaza el Mercado Tres de Noviembre es de 2319 metros cuadrados, comprendido dentro de los linderos que lo singularizan, según se expresa en este Reglamento. La clave catastral del predio es: 07-02-038-004 Art. 2.- Las actividades, usos y servicios que se presten dentro del mercado y el mercado en su conjunto, para garantía del servicio público son aquellos que se encuentran establecidos en el plano de situación actual, anexo al presente y que forma parte de este Estatuto. Art. 3.- Los usos y giros comerciales son invariables en sus condiciones generales y específicas. Las reformas y cambios de uso dentro del mercado, deberán responder a situaciones debidamente sustentadas, que previo informe de la Secretaría General de Planificación, podrán ser aprobados por el I. Concejo Cantonal en función del mantenimiento y mejora del servicio esencial al que está dedicado. El sistema de gestión y administración establece un modelo condominial y de gestión compartida, sin que por ello se limite la potestad pública en el cumplimiento de la finalidad esencial a la que está destinado su uso y servicio. Art. 4.- El condominio obligatorio, en todos los casos, en beneficio y garantía del servicio público, se mantendrá de manera permanente con la Municipalidad de Cuenca, copropietario de los correspondientes condóminos de las áreas y unidades de dominio privado, bajo las condiciones establecidas en este Estatuto Reglamento y que formará parte de todas las escrituras que establezcan el régimen de copropiedad, administración y gestión de este bien y servicio. Art. 5.- El régimen condominial establecido por este Estatuto y Reglamento y define las áreas restringidas al uso público, las áreas comunes generales y las áreas y unidades de dominio exclusivo, subordinadas al servicio público general. Los títulos escriturarios de dominio establecerán, en cada caso, el uso específico de servicio al que está destinado cada equipamiento y las reglas específicas o particulares, propias de su giro comercial. Art. 6.- Las áreas comunes generales afectadas al servicio público, están sometidas al mantenimiento común como áreas comunes del edificio y destinadas a todos los usuarios que requieran los servicios del mercado. El uso de las áreas públicas es general y gratuito, de acuerdo a las condiciones naturales y propias de su uso, sin que en dichas áreas puedan ubicarse ni permitirse la ocupación particular. Esta característica y limitación se extiende a las áreas circundantes al mercado, áreas de acceso y locomoción de uso público. Art. 7.- El área de ocupación eventual, se considera como área común general, subordinada a las reglas, condiciones y restricciones de uso y administración constantes de este Estatuto y Reglamento. Art. 8.- Para garantía del servicio público, la Municipalidad en sus derechos de propiedad individual constituye derechos de uso y disfrute, con cargo de conservar su forma y sustancia y de restitución al titular de sus derechos dominicales, bajo las condiciones establecidas en este Estatuto y Reglamento. Art. 9.- El derecho de uso y disfrute se constituye por el contrato de cogestión y administración con los condóminos de las áreas de dominio privado, obligaciones de prestación del servicio y derechos de uso y disfrute por razones de tal prestación. Por razones de interés público, el uso y disfrute es de naturaleza precaria, siendo sus reglas y normas de constitución y cumplimiento de carácter y esencia administrativa. Art. 10.- Los derechos de uso y disfrute son transferibles por acto entre vivos o abintestato, bajo las condiciones de este Estatuto y Reglamento, sin que en ningún caso se cambie o transforme de ningún modo el destino y obligación de prestación del servicio propio de cada bien de dominio privado. Sobre tales derechos, sin embargo, no puede constituirse gravamen alguno, salvo autorización del Concejo Cantonal. En todo caso, las responsabilidades de mantenimiento, conservación y restitución son del copropietario, usuario y prestador del servicio. En todo acto o contrato celebrado sobre los bienes en condominio se entienden incorporadas las normas de este Estatuto y Reglamento sin variación alguna aunque tales actos o contratos no lo expresen o no se remitan a ellos. Art. 11.- El copropietario, obligado al servicio y beneficiario de los derechos de uso y disfrute, es responsable del mantenimiento, conservación en su forma y sustancia de la unidad de dominio privado. Las mejoras que se introduzcan y que se incorporen por su naturaleza a dicho bien son de su cargo y acrecen el condominio en las mismas proporciones de su constitución original sin costo para la Municipalidad, salvo acuerdo escrito con la administración del Mercado Tres de Noviembre, autorizado por el Concejo Cantonal para las mejoras generales y para las obras y refacciones mayores, según se definen en el artículo 830 del Código Civil. Art. 12.- El copropietario obligado al servicio es responsable de todas las obligaciones condominiales como si fuese titular único de tales derechos reales. Son de su cargo también los impuestos fiscales y municipales. Para el pago del impuesto al predio urbano, se descontará la parte correspondiente a la Municipalidad, según dispone el artículo 331 de la Ley de Régimen Municipal. Art. 13.- El copropietario obligado al servicio es responsable no sólo por sus hechos y omisiones, sino por los hechos ajenos que por su negligencia ocurran y afecten al servicio. Su responsabilidad se compromete desde la culpa leve, según lo define el Código Civil. Art. 14.- Las normas de este Reglamento, los contratos que celebre la Municipalidad con los condóminos de bienes de uso y administración particular, no limitan las facultades de la Municipalidad para controlar la cabal y adecuada prestación de los servicios, las reglas comerciales generales de acuerdo a la naturaleza del servicio del mercado, los controles de pesos, medidas, ornato, salud, higiene y todas aquellas que son necesarias para garantía del servicio público. El régimen de control y sanciones se impondrá a través del Administrador del Mercado quien es responsable ante la Municipalidad de las prestaciones generales y particulares del y los servicios del Mercado Tres de Noviembre. El régimen de control y sanciones de la Municipalidad, de su potestad, es independiente del régimen de sanciones que se impongan los condóminos obligados al servicio y beneficiarios de los derechos de uso y disfrute. Capítulo II Derechos y Obligaciones de los Copropietarios Art. 15.- Los copropietarios y sus dependientes deberán sujetarse estrictamente a las reglas del presente Estatuto y Reglamento. Art. 16.- Las unidades de dominio privado y todos los bienes del Mercado sólo podrán ocuparse para los fines, destino y servicio al que están adscritos, según consta del plano adjunto a este Reglamento que establece tales usos y giros comerciales. Art. 17.- Los copropietarios tienen derecho a ocupar los servicios del mercado, los bienes de uso común, de acuerdo a las normas de carácter general dispuestas para su uso y de acuerdo con su naturaleza. Art. 18.- Se prohibe la venta de mercaderías distintas a las del giro comercial autorizado. Se proscribe en todas las áreas la venta y consumo de bebidas alcohólicas. La inobservancia de esta disposición se considera falta grave. Art. 19.- Se prohibe y se considera falta grave el portar o mantener cualquier clase de armas, sustancias tóxicas, explosivas e inflamables. Art. 20.- Se prohibe, fuera de los horarios establecidos para carga y descarga de mercadería determinados por el administrador o gerente del mercado, el transporte, circulación y traslado de mercadería de abasto y para el expendio, por los corredores y pasajes del Mercado, identificados como áreas de circulación común. Art. 21.- Es obligación de los ocupantes de los inmuebles mantener sus unidades en perfecto estado, al igual que sus instalaciones, y prestar el servicio propio de su giro comercial de manera permanente, de acuerdo a los horarios establecidos por la administración o gerencia del Mercado. Art. 22.- Se prohibe el uso de altavoces dentro del Mercado, salvo en aquellas circunstancias y con ocasión de ferias y eventos comerciales de carácter general organizados por la Administración o gerencia del Mercado, previa autorización municipal. Art. 23.- Sin perjuicio de las obligaciones y responsabilidades del condómino de la Municipalidad, los ocupantes de los bienes y prestadores del servicio, son responsables del cuidado, mantenimiento y conservación del bien. Las obras de mantenimiento y reparación menor se harán en horarios que no afecten el servicio de los demás ocupantes y usuarios del mercado, bajo la vigilancia del administrador o gerente del Mercado y con su autorización. Art. 24.- Ningún copropietario podrá hacer cambios físicos dentro de las unidades individuales, siendo su obligación propia el mantenimiento del bien en sus condiciones originales. La pintura externa del bien, sus letreros, avisos comerciales, se subordinarán al régimen de administración general diseñado para el Mercado en función de sus fines y para el mantenimiento de una identidad comercial común general y por giros específicos. Art. 25.- Se prohibe toda forma de ocupación exterior a la de los puestos sometidos al régimen de administración particular, ni aún con efectos o propósitos de exhibición de la mercadería. Se prohibe por lo tanto la colocación de vitrinas o elementos exteriores al puesto de uso y ocupación individual. Los letreros y avisos comerciales, elaborados dentro de un formato de identidad general, previa aprobación municipal, se mantendrán y colocarán en cada uno de los puestos, incluyendo las listas de precios de manera obligatoria y permanente. Art. 26.- Se prohibe la colocación de propaganda y publicidad de cualquier naturaleza en las paredes exteriores de los distintos puestos y en las áreas de uso común, salvo en aquellos espacios reservados para avisos y de comunicación general. El Consejo de administración reglamentará la identificación en cada uno de los puestos . Art. 27.- Es obligación general permitir en cualquier tiempo al administrador o a las autoridades municipales las inspecciones y registros necesarios para el control de pesas, medidas, condiciones higiénicas de mantenimiento y expendio de productos. Art. 28.- Es obligación general observar para el público, los demás condóminos, administrador del Mercado y funcionarios, las normas de conducta y cortesía necesarias al servicio. La conducta impropia en las relaciones internas será sancionada por el Administrador o Gerente, sin perjuicio de otras acciones administrativas, civiles o penales. Art. 29.- Es obligación general de los condóminos, pagar a prorrata, de acuerdo a la alicuota de cada unidad, de las cuotas mensuales por mantenimiento, administración y servicios generales del mercado. Art. 30.- Las cuotas de gastos comunes se pagarán dentro de los primeros diez días de cada mes. De no cumplirse esta obligación el pago se hará con los intereses máximos de ley y los recargos por mora a partir del día once. La falta de pago podrá perseguirse de manera subsidiaria por la Municipalidad por la vía coactiva. En todos los casos, los recargos de intereses y mora acrecentarán el fondo general de administración del Mercado. Art. 31.- Es obligación de cada condómino usuario de las unidades de dominio privado, sin perjuicio de las obligaciones solidarias del ocupante, el pago y mantenimiento de los servicios individuales de luz, teléfono y otros que sean propios y necesarios de cada giro comercial. Art. 32.- Es obligación de cada condómino usuario de las unidades de dominio privado acatar las disposiciones y respetar las normas establecidas en este Estatuto y Reglamento, las dictadas por la Administración del Mercado, las Ordenanzas y Reglamentos Municipales. Art. 33.- Es también obligación de cada uno de los prestadores del servicio informar a la administración del Mercado de las irregularidades que ocurran en la prestación del servicio. Art. 34.- Es derecho y obligación de los condóminos o sus apoderados, para el ejercicio de la cogestión, especialmente: a) Conocer y pronunciarse sobre el presupuesto de gastos comunes. b) Conocer sobre los informes de la administración y el manejo de cuentas que presente la administración; c) Elegir y ser elegido como miembro del Consejo de Administración del Mercado; d) Vigilar que los copropietarios y usuarios de los servicios cumplan con las obligaciones establecidas en este Estatuto y Reglamento, las Ordenanzas y Reglamentos Municipales. e) Contribuir con su opinión y por los canales convenientes a la mejor prestación de los servicios, el prestigio del Mercado, su mantenimiento y la mejora de sus servicios. Capítulo III De la Administración Cogestionaria Art. 35.- Se establece un régimen de administración cogestionaria entre los condóminos y la intervención tutelar y subsidiaria de la Municipalidad para garantía del servicio público que se presta en el Mercado Tres de Noviembre. Art.- 36.- Son órganos de administración del Mercado: La Asamblea de Copropietarios, el Consejo de Administración, el Administrador o Gerente del Mercado. Art. 37.- La Asamblea General de Copropietarios se reunirá ordinariamente dos veces al año para cumplir las siguientes funciones. a) Conocer el informe económico y de administración presupuestaria del Mercado. b) Elegir a los 3 delegados que integren el Consejo de Administración. c) Aprobar y reformar el reglamento de elección de vocales del Consejo de Administración. d) Aprobar y reformar los reglamentos de gestión comercial y de apoyo solidario que en el marco del presente Estatuto y Reglamento sean necesarios para la cabal administración y gestión del Mercado, y; e) Discutir y resolver sobre todos los temas que sean puestos en su conocimiento por el Consejo de Administración. Art. 38.- Son Asambleas ordinarias las que se verifiquen para conocer los temas señalados en el artículo anterior. Participarán en estas asambleas todos los copropietarios responsables y obligados al servicio o sus delegados que estén al día en el pago de las alícuotas que les correspondan. Cada condómino beneficiario de los derechos de uso y disfrute participará por esos derechos en la Asamblea General de Copropietarios. La convocatoria a la Asamblea la hará el Administrador o Gerente por lo menos con veinticuatro de anticipación y por disposición del Consejo de Administración o por pedido de por los menos las dos terceras partes de las alícuotas. La convocatoria prevendrá a los convocados que la Asamblea, en el caso de no existir el quórum correspondiente y que es igual a la mitad más uno de las alícuotas, se constituirá una hora después de convocada con el número de condóminos asistentes. Las resoluciones de la Asamblea se tomarán por mayoría simple de las alícuotas asistentes. Las resoluciones de la Asamblea obligan a todos los condóminos. Presidirá las Asambleas el Primer Vocal elegido para el Consejo de Administración. Actuará como Secretario, sin derecho a voto, el Administrador o Gerente del Mercado. Art. 39.- Son Asambleas extraordinarias las que se reúnan en cualquier tiempo previa decisión del Consejo de Administración y para tratar de cualquier tema que haya sido propuesto por éste o a pedido de las dos terceras partes de los condóminos que representan tal proporción de las alícuotas. Las asambleas extraordinarias tratarán únicamente sobre los temas para los que hayan sido convocadas y se sujetarán en su procedimiento a las mismas normas establecidas para las asambleas ordinarias. Art. 40.- El Consejo de Administración es órgano de gobierno del Mercado Tres de Noviembre y se conformará con cinco vocales designados en Asamblea General para períodos de dos años. Los vocales pertenecerán obligatoriamente a distintos giros comerciales. Se prohibe la reelección de los vocales y se garantiza el principio de alternabilidad en la participación de los giros, de acuerdo al reglamento de elección aprobado por la Asamblea. Actuará en este Consejo un técnico de apoyo, funcionario de la Municipalidad, designado por el Alcalde. El Consejo de Administración estará presidido por el Administrador o Gerente sin derecho a voto. Las resoluciones del Consejo de Administración se tomarán por mayoría simple, el quórum lo conforman tres de sus miembros. En ausencia del Gerente o Administrador, presidirá el Consejo de Administración el primer vocal elegido por la Asamblea. Art. 41.- El Consejo de Administración se reunirá ordinariamente una vez al mes, previa convocatoria del Gerente o Administrador, por su disposición o a pedido de por lo menos tres de sus vocales. Art. 42.- El Consejo de Administración tiene las siguientes atribuciones y funciones: a) Determinar la política comercial y de servicios del Mercado; b) Aprobar el presupuesto de la administración del Mercado presentado por su Administrador o Gerente; c) Determinar la remuneración del Administrador o Gerente y concederle permiso en casos necesarios; d) Autorizar la contratación de los servicios de higiene, seguros, vigilancia y otros necesarios para la buena marcha y conservación del Mercado; e) Autorizar la contratación de personal necesario y de apoyo a las labores de la Administración o Gerencia. f) Aprobar los programas de gestión presentados por el Administrador o Gerente; g) Conocer los informes mensuales de la gerencia o administración y vigilar su gestión; h) Autorizar los límites de gasto directo de parte de la gerencia o administración que no podrá sobrepasar el veinte por ciento del presupuesto aprobado; i) Solicitar la intervención de la Auditoría Municipal o contratarla en cualquier tiempo. j) Dictar los Estatutos y Reglamentos necesarios para la administración del Mercado en el marco del presente Estatuto Reglamento, especialmente el relativo al régimen de sanciones por el uso, ocupación y servicio que se preste en el Mercado; k) Proponer al Alcalde anualmente y para su aprobación, las tarifas que deban recaudarse por la ocupación eventual de las áreas dedicadas a este propósito; l) Aprobar o negar los proyectos de Reglamentos, instructivos, normas o manuales de carácter técnico o administrativo presentados a su conocimiento por el administrador o gerente. m) Ordenar la ejecución de los trabajos que requiera el Mercado para su mantenimiento general; n) Conocer de las reclamaciones e impugnaciones que los ocupantes o titulares de los bienes de administración y gestión particular presenten a su conocimiento sobre las acciones u omisiones del Administrador o Gerente; o) Todas aquellas que sean necesarias para el cabal cumplimiento de los fines de servicio del Mercado y su correcta administración; y, p) Todas las demás que sean establecidas por la Asamblea y las Ordenanzas Municipales. Art. 43.- El Gerente o Administrador es el representante de la administración y gestión condominial del Mercado Tres de Noviembre, responsable ante el Consejo de Administración. El Administrador o Gerente será nombrado por el Consejo de Administración y en el contrato que se suscriba se harán constar las causales de su remoción y las condiciones para que ello ocurra en cualquier tiempo. Art. 44.- El Administrador o Gerente deberá tener título universitario de fin de carrera en las áreas de la economía, administración de empresas u otras similares. Son sus funciones principales: a) Representar al Mercado Tres de Noviembre y responder por sus servicios, gestión y administración condominial; b) Cumplir y hacer cumplir las disposiciones de este Estatuto y Reglamento, los Reglamentos que se dictaren, las Ordenanzas y Reglamentos Municipales; c) Adoptar y dirigir las medidas más adecuadas para garantizar una administración eficiente y la correcta prestación de los servicios dentro del Mercado; d) Atender y dar solución a los problemas que se presenten en la administración y servicios del Mercado; e) Vigilar el cumplimiento de las obligaciones determinadas en este Estatuto y Reglamento para los ocupantes y titulares de los derechos sobre los bienes de dominio privado e imponer los correctivos y sanciones correspondientes; f) Formular planes de actividades para la aprobación del Consejo de Administración y presentar para su aprobación la proforma del presupuesto anual; g) Presentar los informes que le sean requeridos por el Consejo de Administración; h) Asistir a las asambleas y sesiones del Directorio, cumpliendo las funciones determinadas en este Estatuto y Reglamento. i) Disponer y autorizar las reparaciones menores en cada uno de los locales del Mercado; j) Dirigir, supervisar y coordinar la prestación de los servicios del Mercado; k) Establecer y ejecutar el régimen de recaudación de las obligaciones comunes y las especiales a las que están obligados los condóminos y los usuarios eventuales de las áreas dedicadas a este servicio. l) Coordinar con la Municipalidad el ejercicio de las acciones disciplinarias que lleve adelante la entidad de acuerdo a sus Ordenanzas y Reglamentos; m) Informar al Concejo Cantonal de la gestión del Mercado y su administración cuando sea requerido; n) Responder ante la Administración Municipal y los distintos órganos por las infracciones y afecciones al servicio público de Mercado que ocurran; o) Desarrollar los procesos de contratación que le hayan sido autorizadas por el Consejo de Administración; p) Ejecutar todas las disposiciones necesarias para la buena marcha del servicio del Mercado. Capítulo IV De los Bienes Art.- 45.- El Mercado Tres de Noviembre, en su conjunto, las áreas de uso público, las de uso común y los bienes de dominio privado son una integridad afectada y destinada al servicio público. Para su gestión y administración, se reconocen: a) Bienes de uso público constituido por los accesos, pasajes y todas las áreas de circulación, de uso general y gratuito por todos los usuarios del Mercado, sin otras restricciones que las propias de su naturaleza; b) Bienes comunes constituidos por las plataformas de servicios eventuales, baterías de servicios higiénicos, lavaderos, área de culto, administración, pesas y medidas, enfermería, frigoríficos y servicios de montacargas, conforme al plano de situación actual adjunto. Los bienes de uso común y para servicios generales como baños, lavaderos y áreas de servicios eventuales están sujetos a la administración del Mercado, pudiendo los mismos entregarse al uso particular, previa autorización municipal, sin que sea posible su enajenación. Los beneficios de estos usos acrecen el fondo de administración general del Mercado. c) Bienes de uso común general: Son aquellos que pertenecen a todos los copropietarios sin que puedan ser objeto de apropiación por parte de ninguno de ellos, tales como el terreno, los soportes, columnas, vigas, las redes de agua potable, gas, alcantarillado pluvial y sanitario, acometidas eléctricas y en fin aquellas que por su destino estén dedicados al servicio general de los copropietarios y como soporte de los mismos. Se incluyen dentro estos bienes las cubiertas y fachadas del Mercado. d) Son unidades de dominio privado los que constituyen unidades individualizadas de gestión y servicio, bienes que en cuanto al régimen de propiedad y para garantía del servicio público de mercado, se mantienen en condominio con la Municipalidad, constituyendo a favor del o los condóminos particulares derechos de uso y disfrute. Estos bienes están destinados a su giro comercial propio, siendo este su destino. En función del servicio público, los destinos y giros de cada unidad individual, la permanente prestación de los servicios no puede suspenderse, salvo caso fortuito o fuerza mayor debidamente justificada. Capítulo V De la Tutela e Intervención Subsidiaria de la Municipalidad Art. 46.- En aplicación del principio de subsidiariedad y para garantía del servicio público de mercado, la Municipalidad podrá intervenir en la administración y gestión de los bienes de administración particular y proceder al rescate y curaduría del servicio, según las normas que dispone la Ley y este Estatuto y Reglamento. Art.- 47.- Cuando se abandone la prestación del servicio, salvo los casos de fuerza mayor o caso fortuito, por más de treinta días o cuando el mismo sea clausurado por disposición municipal de acuerdo a las Ordenanzas correspondientes, la Municipalidad mediante resolución de la Dirección Administrativa dispondrá la cancelación de los derechos de uso y disfrute de los bienes de administración y gestión particular. Esta disposición se notificará al Registro de la Propiedad para su inscripción. En este caso, la Municipalidad rescatará el servicio y lo prestará a través de un concesionario o concesionarios, designados previo concurso. Salvo disposición judicial en contrario, la Municipalidad ejercitará la curaduría del bien rescatado, debiendo los derechos económicos del condómino depositarse en una cuenta especial a órdenes del titular de dominio. En estas condiciones la Municipalidad podrá proceder a la expropiación los derechos correspondientes al condómino. Art. 48.- La Municipalidad a través del Alcalde dispondrá del derecho de veto a las resoluciones del Gerente o Administrador, la Asamblea o el Consejo de Administración que afecten al servicio público del Mercado, promuevan su deterioro o en cualquier forma menoscaben el servicio. Capítulo VI Disposiciones Generales Art. 49.- Para la transferencia de dominio de los bienes de administración y gestión particular, así como para la constitución de gravámenes y derechos reales sobre ellos, es indispensable que el titular o titulares del dominio comprueben estar al día en el pago de las expensas, cuotas y obligaciones generales o especiales de los condóminos. Para este efecto, el Gerente o Administrador otorgará el certificado respectivo que constituye documento habilitante para la escritura pública a celebrarse. Art. 50.- El presente Estatuto y Reglamento forma parte de todas las escrituras de adjudicación y transferencia que se hagan sobre los bienes que forman parte del servicio general del Mercado Tres de Noviembre. Este Reglamento será protocolizado e inscrito, formando parte de los contratos de transferencia de dominio y los de cogestión y administración de los bienes y unidades del dominio privado. Art. 51.- El Presente Estatuto y Reglamento sólo podrá ser reformado por el I. Concejo Cantonal. Art. 52.- Forman parte del presente Estatuto y Reglamento los cuadros de áreas y alícuotas del Mercado Tres de Noviembre. Art. 53.- Por la afección al servicio público y en su garantía, las normas de este Estatuto y Reglamento y las resoluciones que se adopten en virtud del mismo son de carácter administrativo. Para los asuntos relativos a la propiedad son aplicables las normas de este Estatuto y Reglamento con las limitaciones que se impongan y la Ley de Inquilinato y Propiedad Horizontal y su reglamento de manera complementaria. DISPOSICIÓN TRANSITORIA: Para la conformación del Consejo de Administración, la Municipalidad convocará por esta ocasión a los copropietarios, una vez que se hayan celebrado los contratos correspondientes de transferencia y reconocimiento de derechos y el de cogestión para la administración.